Cuando los habitantes pobres pueden acceder a tierras económicas adecuadas con los servicios mínimos, ubicadas correctamente, cerca de los polos de desarrollo, ellos mismos construyen sus propias casas creando comunidades vibrantes con poco o ningún apoyo del gobierno.

Estas comunidades mejoran sus viviendas con el tiempo, con su propio trabajo o invirtiendo sus ahorros. Esto es algo que ningún gobierno ha logrado realizar. Claro, hay que admitir que estas nuevas comunidades no cumplen estrictamente los códigos de construcción, las regulaciones para la subdivisión de la tierra, los requisitos de zonificación y de uso del suelo o incluso los regímenes de propiedad. En este sentido, estas comunidades aún permanecen fuera del marco legal, marco que por lo general se elabora sin pensar en las necesidades básicas insatisfechas de estos ciudadanos.

Por años, las entidades que se ocupan del problema de la vivienda en nuestro país se han concentrado en mejorar las condiciones de los asentamientos informales. Los gobiernos locales y centrales han emprendido una variedad de programas para proporcionarles a estos asentamientos legitimidad y legalidad, mejorando las vías de acceso y las redes de acueducto y alcantarillado, conectándolos con la infraestructura de la ciudad, incluyéndolos en el proceso político, mejorando la seguridad y ocasionalmente proporcionándoles acceso a las finanzas, en particular a las microfinanzas, para ayudarles a mejorar sus viviendas. Pero por loables que puedan ser estos esfuerzos, estos programas abordan únicamente la mitad del problema, la mitad que se ocupa de las viviendas que ya existen. La otra mitad tiene que ver con permitir y facilitar la creación de nuevas viviendas para los miles de hogares nuevos que se forman cada año.

Así pues, la clave para una política nacional de vivienda correcta es una oferta viable de tierras urbanas libre de corrupción y con un programa adecuado y sostenible. Una política de vivienda siempre es una política de dos frentes. Uno de ellos consiste en estabilizar las tierras ocupadas por las comunidades para transformarlas en barrios prósperos y vibrantes. El otro consiste en aumentar la disponibilidad de tierras, en cantidades adecuadas y con buen acceso a las oportunidades de trabajo, para ubicar allí a las nuevas familias y a quienes llegan a la ciudad. Sobre todo, porque mejorar la infraestructura de los asentamientos informales es mucho más caro que proporcionar infraestructura de la misma calidad a terrenos sin ocupar que luego serán habitados.

Un detallado estudio de ingeniería estimó los costos de construir infraestructura residencial —acueducto, alcantarillado, calles pavimentadas, aceras, muros de contención, electricidad, iluminación, etc.— , y determinó que fueron entre dos y tres veces superiores a los costos de proveer esos mismos servicios a nuevas subdivisiones de terrenos.

Este mismo estudio, al comparar los barrios pobres existentes con las nuevas parcelaciones, encontró varios factores que contribuían al incremento de los costos: demoler y reubicar 6% o más de las viviendas en promedio, para trazar calles.

Realizar las obras mientras los residentes seguían con sus vidas normales, trabajar con maquinaria y equipos más pequeños, una administración más compleja y prolongada, una alineación irregular de las calles y planos incompletos que requerían una revisión frecuente, algunos por estar situados en terrenos difíciles o a gran distancia de las redes de infraestructura.

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¿Dudas?

¿Hacemos esto cuando vamos a comprar una casa? Algunos, tal vez sí, pero la mayoría, no.

Por lo tanto, cuando se va a comprar una vivienda o si ya es nuestra, deberíamos inspeccionarla, al igual que en un carro, para determinar su condición.

Estoy seguro que muchos, cuando acuden a visitar las viviendas con opción de compra, se detienen un rato a observarla, y estoy seguro que por más que agudicen la vista, no podrán detectar lo importante o quizá ni idea tienen de qué cosas ver.

Lo más probable es que al concluir su visita por esta vivienda, recuerde con mayor precisión el azulejo del baño, los gabinetes tan bonitos de la cocina o las elegantes cortinas de la sala, pero a la mayoría le será difícil detectar los defectos o fallas que pudiera tener.

Y es que normalmente nos llama la atención lo bonito, lo agradable y lo que el vendedor enfatizó más.

Algunos defectos, fallas o daños en las viviendas son difíciles de detectar, es más, puede ser que si llevamos varios años viviendo en alguna, es probable que el defecto o el deterioro ya nos parezcan familiares a los ojos y no los veamos.

En el caso de las viviendas nuevas, sucede lo contrario que con los vehículos. Por lo regular, los vehículos nuevos vienen en perfecto estado de funcionamiento. En el caso de las viviendas, las nuevas o recién construidas irán presentando fallas, defectos y otros problemas en las primeras semanas en que las habitamos.

Esto porque muchos de sus procesos constructivos no son sujetos de minuciosas pruebas de calidad, tal como sucede en los vehículos. Fundiciones, levantados de muros, aplicación de revestimientos o instalaciones de los servicios tradicionalmente se dan por buenos, simplemente por opiniones o por inspecciones rutinarias no invasivas.

Así que, inicialmente, si quiere tener una primaria idea de la condición de la casa, tome una cámara y saque bastantes fotografías de paredes, techos, piso, puertas, etcétera, y luego analícelas; se sorprenderá de todas las cosas que encuentre sucias, con defecto o dañadas.

De cualquier manera, a continuación, le sugiero algunas ideas para saber qué cosas observar al inspeccionar una vivienda.

Debemos aclarar que esta inspección es básica, es la inicial, la que puede darnos indicios de problemas que requieran una inspección profesional y que probablemente debamos contratar un técnico en el tema.

Es importante ver detenidamente los diferentes elementos que constituyen la vivienda, por ejemplo: la estructura, el piso, paredes, puertas y ventanas, los baños, las instalaciones de agua potable, aguas negras y pluviales, también puede observar la distribución de ambientes, alturas, iluminación y ventilación. Además, puede fijarse en los techos, las áreas verdes y jardines, y por último, la fachada o diseño arquitectónico.

¿Qué podemos apreciar en la estructura? A veces es difícil por una simple observación detectar fallas trascendentales, sin embargo, las grietas indican algo. Normalmente, el techo construido de manera prefabricada con vigueta y bovedilla tiende a presentar grietas a lo largo de la vigueta. Algunos repellos o cernidos pueden evidenciar muchas pequeñas grietas como telas de araña, también pueden aparecer grietas remarcando el contorno de los bloques (o block). En la mayoría de estos casos, estas grietas pueden no ser graves, sin embargo, si a usted le inquieta alguna, le aconsejo que consulte a un ingeniero civil colegiado activo para tener un dictamen profesional responsable.

Este profesional podrá realizar una inspección sistemática y completa respecto de cimiento y suelos, resistencias, probables fallas y otros problemas que pudieran ser corregidos, así como montos, tiempos y procesos respectivos.

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El padre de mi amigo tuvo la visión de invertir en propiedades, el mito es que no fue gracias a su esfuerzo que las mismas valen ahora más.

El valor de la tierra en su estado natural es casi “cero”, pero cuando se dan algunos cambios, se produce una plusvalía que no es más que el incremento de valor que el suelo experimenta sobre todo a lo largo del proceso de urbanización. La expresión “plusvalía”, según esta definición, alude específicamente a aumentos de la renta económica del terreno y no a la valorización de la edificación.

Y es que estas plusvalías resultan en general de acciones ajenas al propietario o ajenas a sus herederos, ya que fundamentalmente derivan de la actuación pública, sea a través de inversiones en infraestructura o de decisiones de regulación del uso del suelo urbano. La valorización del suelo presenta una serie de rasgos específicos, sobre todo cuando identificamos que son tres los principales hechos que generan justamente esta revalorización y son: 1) inversiones en obras públicas de infraestructura, 2) inversiones realizadas por actores privados y 3) decisiones regulatorias sobre su uso.

En el primero de los casos, las inversiones en infraestructura realizadas por el Estado (o empresas concesionarias de servicios públicos) derivan en mejoras en la accesibilidad a las parcelas e incrementan la disponibilidad de equipamientos, causando un impacto positivo en el valor del suelo y consisten básicamente en soportes físicos como: infraestructura vial y pavimentos; redes de agua, luz y desagües; equipamientos de salud, educación y cultura, espacios verdes, infraestructuras de trasporte, entre otros.

Los lotes particulares usufructúan de estas mejoras y se valorizan sin que los propietarios de las parcelas hayan realizado ningún esfuerzo. Además, esta valorización es tanto mayor cuanto más accesible y mejor equipada sea la zona.

En segundo lugar están las inversiones de particulares que sumadas a las inversiones y regulaciones estatales, redundan en mejoras en la calidad ambiental y en el estatus del vecindario, entre las que se pueden mencionar: los procesos de revitalización urbana; las iniciativas de mejoramiento que realizan los propios vecinos, la producción de nuevas colonias o condominios, y los grandes desarrollos urbanos como centros comerciales o ambiciosos proyectos levantados en zonas estratégicas sobre grandes predios.

En tercer lugar Las decisiones regulatorias gubernamentales sobre el uso del suelo que redundan esencialmente en mejoras de la productividad de las inversiones privadas y públicas que se pueden realizar en las parcelas, aumentando consecuente el valor del suelo.

Entre los principales cambios que provocan valorización del suelo o “plusvalía” por decisiones gubernamentales pueden destacarse: a) modificación del uso del suelo a lo largo de la ciudad (residencial, comercial, industrial, etc.); b) eliminación de industrias de las áreas residenciales; c) la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, d) la creación de suelo urbano mediante la atribución administrativa; e) la prohibición de determinados usos que recae en valores diferenciales del suelo (la prohibición de usos industriales, depósitos, talleres mecánicos u otros que pueden ocasionar contaminación o crear barreras urbanísticas); y f) la autorización de la subdivisión de suelo; entre otros.

Ahora bien, los gobiernos consideran que estas plusvalías no son o no le pertenecen totalmente a los propietarios, por lo que desarrollan políticas de “recuperación de plusvalías” que se entienden como la movilización de parte (o, en el límite de la totalidad) de aquellos incrementos del valor del suelo derivados de los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal a través del IUSI, tasas, contribuciones u otras formas, o más directamente en mejoramientos o en beneficio de los ocupantes o de la comunidad en general.

De manera que el padre de mi amigo tuvo la acertada decisión de comprar, pero en este caso ni su padre ni mi amigo fueron fundamentales en provocar las plusvalías que se generaron.

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El giro del negocio de las financieras es la comercialización del dinero en efectivo para darlo en préstamo y el bien inmueble no tiene la característica de “líquido”, o por lo menos, no se puede disponer de su valor inmediatamente; por lo tanto, al momento de que ingresa un activo extraordinario a estas entidades se produce un impacto negativo porque una cantidad de dinero está cautiva en ese bien y no puede generar intereses, pero el banco sí debe pagarlos a sus cuentahabientes y socios.

De manera que el banco lo que menos quiere y procura es ejecutar hipotecas. Casi siempre sale perdiendo.

Así que si usted va a solicitar un préstamo hipotecario, el banco o la entidad financiera harán todo lo posible por eliminar la tentación en usted de ceder ese bien.

Para ello se evalúan, entre otras cosas, tres componentes importantes.

Componente presupuestario:

Aquí la entidad verificará que usted sí le pagará, que estará en capacidad de solventar la deuda, que tiene ingresos mensuales adecuados y sostenibles a largo plazo que sobrepasen el 30 por ciento de la cuota calculada.

También que usted sea solvente, que posea un patrimonio adecuado y que no tenga más deudas que las que puede pagar, y sobre todo, que tenga un buen récord crediticio.

Componente de la garantía.

Aquí entra en acción un valuador que determinará, mediante un análisis del inmueble, del mercado y del riesgo, un valor bancario al que la entidad aplicará una reserva según su política crediticia, con la esperanza de que este valor final sobrepase el monto del préstamo solicitado.

Componente del destino.

El destino y uso del dinero también le interesa mucho a la entidad, ya que se sienten mejor si el préstamo se invertirá en la misma garantía. De lo contrario, es probable que establezcan otras condiciones, de acuerdo a los niveles de riesgo que tenga el proyecto o empresa que el solicitante hará con ese capital.

Ahora bien, es importante determinar la relación que existirá entre lo que usted pagará como cuota o abono, para compararlo con la rentabilidad del proyecto que desea financiar.

Debe saber que la cuota a pagar incluirá dos elementos: a) los intereses que generen el préstamo, y b) una amortización al capital.

Los intereses del préstamo siempre se los cobrarán. Ninguna entidad financiera accede a no cobrarlos bajo ninguna circunstancia. Este es su negocio. Las entidades financieras están integradas por inversionistas y estos, con toda la razón, requerirán de sus dividendos o ganancias puntualmente.

La amortización al capital es la cantidad proporcional al capital prestado que usted debe abonar para que al final de cierto período, se cancele.

Entonces, ¿son buenas o malas las hipotecas?

Existen 2 relaciones entre la cuota a pagar y la rentabilidad de su proyecto.

Una es positiva y la otra negativa. La positiva es cuando usted generará mayores rendimientos con el dinero que le dieron comparado con lo que tiene que pagar en las cuotas, incluyendo su ganancia. Estos rendimientos deben ser los ingresos operativos netos, estos ingresos netos —ya descontados todos los gastos que requiera— serán los derivados de la operación o puesta en marcha de su proyecto.

La negativa es cuando sus ingresos operativos netos están por debajo de la cuota que usted pagará a la entidad financiera, y aquí habrá problemas.

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Se distinguen dos elementos: el interno o de primer grado, que es el poder inmediato que se otorga sobre la cosa, por ejemplo comprar, vender, heredar, hacer obras o no en la propiedad, dominando directamente la cosa con poder absorbente, no necesitando de nadie para ejercer este derecho; y el otro elemento, que es el externo o de segundo grado, que consiste en el derecho que tiene en relación con otras personas, como por ejemplo, alquilar, dar en usufructo, dar en servidumbre y dar en garantía, tal como la hipoteca.

En el primer caso, existe un sujeto activo simple y está representado por una sola persona donde su actuar, siempre dentro del marco legal, no afecta a otras personas, mientras que en la otra, el sujeto pasivo es limitado en número y comprende a todas aquellas personas o limitaciones que entran en relación con el sujeto activo.

Así que, en el momento en que tenemos que tasar o valuar una propiedad, ¿se necesita que valuemos los derechos de segundo grado?

Sí y no, por las siguientes razones.

Existen dos situaciones que se presentan. Una es cuando el dueño tiene el genuino deseo de vender, ya sea porque requiere ese capital que le servirá para otros propósitos, para iniciar un proyecto, para cambiar de vecindario o simplemente como capital de trabajo. En ese momento, está consciente de que debe adaptarse al mercado, debe conocer los precios de las compras-ventas de propiedades similares a la que desea vender.

Cuando este propietario toma la decisión voluntaria de ceder su propiedad al precio que le satisface, está automáticamente renunciando a todos los beneficios futuros que la misma pudiera darle. Está renunciando a sus derechos reales de segundo grado, o sea, a los de poder alquilarla, de poder hipotecarla, de darla en usufructo o de hacer servidumbres, por lo tanto no se requiere.

La otra situación se da en el caso de las expropiaciones o ventas forzadas, donde el dueño está obligado a vender, a ceder su propiedad, que incluye todas las posibilidades de primer grado y también las de segundo grado.

Aquí se involucra un daño y un perjuicio por el que se supone debe haber una compensación. La compensación es diferente al valor de la propiedad, ya que el valor de la misma refleja el precio normal del mercado, pero la compensación se refiere a lo que dejaría de percibir al no tener el bien, ya que no tiene otro proyecto más que su propiedad, no tiene otros propósitos dado que su proyecto y su empresa están precisamente basados en ese bien.

Sin embargo, la valuación de las “compensaciones” tiene limitaciones, no pueden ser infinitas o ilimitadas, ya que al titular se le pueden ocurrir muchas, dando lugar a excesos en rarezas o extravagancias de “potencialidades” que no necesariamente son reales. En tal sentido, estos derechos reales de segundo grado deben enmarcarse en tres aspectos del máximo uso y mejor aprovechamiento y son:

1. Que sean legalmente y normativamente lícitas y admisibles.

2. Que sean físicamente viables.

3. Que sean financieramente factibles.

De manera que cuando se hace una valuación de ellas no se puede invocar la realización de tal o cual proyecto que no cumpla con las leyes constitucionales o normativas de las municipalidades, también que se intente proponer algún proyecto que, de acuerdo a las medidas, topografía, clima, tipo de suelo, etcétera, no pueda ejecutarse, y finalmente, que se plantee un proyecto que financieramente no retorne, mediante las rentas futuras, el valor de su inversión, como por ejemplo, hacer un hotel donde no hay turismo y otro tipo de proyecto que de acuerdo a las condiciones del mercado no sea financieramente factible.

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¿Dudas?

manuelsalgueroespana@gmail.com

El ritmo de urbanización de las poblaciones se acelera en todo el mundo, característicos del crecimiento explosivo de las ciudades, sobre todo por el veloz aumento de los habitantes y por el éxodo rural–urbano. El objeto principal de la explotación de los recursos naturales es el mejoramiento de las condiciones de vida del ser humano. Sin embargo, la experiencia pone de relieve que el progreso social no se da como consecuencia automática del desarrollo económico. El proceso de urbanización actual y la acelerada explotación de los recursos naturales fomentan el desajuste social y el crecimiento persistente de áreas de desarrollo espontáneo en los grandes centros urbanos.

Es por ello que se requiere una planificación acertada del medio físico, definiendo los diversos componentes de un programa de desarrollo, distribuyendo y fijando en un territorio dado zonas para fines industriales, agrícolas, residenciales, comerciales y culturales, y estableciendo un sistema racional de transporte y comunicaciones, suministros y distribución de servicios públicos. En la planificación urbana deben estar contenidas las metas que se pretenden obtener, indicando la prioridad para alcanzarlas en el tiempo y la disponibilidad económica financiera.

Entre los objetivos, principios y normas con el esquema físico, deben estar: 1. distribución general de la tierra para uso residencial, comercial, industrial, público, etcétera. 2. Movilidad: peatonal, de tránsito lento domiciliario, de tránsito rápido, regionales interregionales, transporte, etcétera. 3. Servicios públicos y privados, tales como educación, salud, esparcimiento, administración, y públicos, como agua, drenajes, electricidad, gas, etcétera. Recientemente, Fundesa (Fundación para el Desarrollo de Guatemala) organizó una conferencia en la que presentó el resultado de investigaciones y estudios a través de un ambicioso proyecto denominado “MEJOREMOS GUATE”.

Fundesa tiene como misión trabajar como un centro de pensamiento e incidencia para contribuir al desarrollo de forma integral, sostenible y democrática, bajo los principios de una economía de mercado y apego al estado de derecho.

Dentro de los temas que se tocaron, me llamó la atención la frase: “El punto de partida para la creación de nuevos empleos es vincular el potencial productivo con la capacidad de generar territorios aptos para el desarrollo más allá del Distrito Metropolitano de Guatemala”. Pero, ¿cómo generarlos? Ellos indicaron que se requiere un territorio: a) ordenado, b) resiliente, c) incluyente y competitivo. Ordenado significa adecuada densidad poblacional, tiempos de traslado, gestión y sostenibilidad financiera local, institucionalidad multinivel de soporte, gobiernos abiertos y transparentes. Resiliente significa prevención y mitigación de riesgo, sobre todo a la exposición del cambio climático, además de la conservación de cuencas hidrográficas, cinturones ecológicos urbanos y tratamiento de la basura.

Incluyente significa desarrollo y oportunidades, establecido en provisión de bienes públicos, atención a la vivienda —una ciudad caminable—, generación de espacios públicos —seguridad—, además de la participación y convivencia ciudadana. Competitivo significa que tenga atracción de inversionistas, que exista autonomía en la definición de políticas, que tenga desarrollo de potenciales productivos, que exista infraestructura y logística. Enade cuestiona: ¿Cuál será el seguimiento? Pues: 1) mediante un adecuado planteamiento de territorios en los que se proponga qué productos se generarán, qué actividades se harán, todo ello alineado con un plan de prosperidad, 2) a través de una correcta coordinación donde se establezcan adecuados roles de los participantes, así como una oportuna asignación de fondos y recursos y, finalmente establecer, 3) agendas locales que muestren quiénes están participando, así como las retroalimentaciones mediante evaluaciones de los avances. ¿Cuánto costará todo esto y en cuánto tiempo?, Enade estima que se necesitan por lo menos US$6 mil millones, distribuyendo US$2 mil 800 millones para las ciudades intermedias —infraestructura urbana—, US$1 mil 500 millones para vivienda —para cubrir el déficit cuantitativo—, otros US$1 mil 500 millones para la red vial nacional, y finalmente, US$200 millones para aeropuertos, estos últimos para conectividad. ¿Tiempo? Por lo menos 17 años.

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¿Dudas?

Podemos ver que al mercado le dan una dirección, le imprimen una velocidad, le definen una duración, le inyectan alguna fuerza y prolongan o estrechan los límites de estas tendencias.

1) En lo social vemos que las poblaciones del altiplano son diferentes a las de la costa, el comportamiento de los jóvenes es distinto al de los mayores, además las mujeres pueden opinar diferente a los hombres. Los profesionales y académicos tienen diferentes gustos o preferencias que los obreros o los agricultores, los abusos sociales, el quebranto de la ley y el orden se hacen sentir poderosamente y en los últimos años han aparecido opciones sobre estilos de vida denominada que evidentemente han alterado los precios inmobiliarios donde todos ellos se producen.

2) En lo económico tenemos las fuerzas de la oferta y la demanda, la competencia entre proyectos, desarrolladores, compradores y vendedores, así como la capacidad económica, el poder adquisitivo, el aparecimiento de polos de desarrollo o no que pueden acarrear empleo o desempleo. Así mismo los niveles de precios o la disponibilidad de créditos hipotecarios.

Tienen que ver los patrones de alquiler, los costos de la construcción que entre todos afectan e impactan las tendencias de los valores inmobiliarios.

3) Fuerzas legislativas.

Las actividades gubernamentales, políticas y legales a todos los niveles pueden ejercer un gran impacto en los valores de la propiedad. El clima legal en determinado momento o en determinado lugar puede sobreponerse a las fuerzas naturales del mercado de oferta y demanda. El gobierno aporta muchos servicios necesarios que afectan los patrones sobre el uso de la tierra, sobre todo con los planes de ordenamiento territorial.

Se debe identificar y examinar los servicios públicos tales como de policía y bomberos, luz, gas y agua, recolección de basura y redes de transporte. Reglamentación urbanística y códigos sobre construcción y salubridad, sobre todo aquellos que obstaculicen o apoyen el uso de la tierra. La política fiscal nacional, estatal y local. Legislación especial como por ejemplo, leyes sobre control de alquileres, legislación sobre el medio ambiente que reglamente nuevas secciones residenciales y legislación que afecte los tipos de préstamos, las condiciones de los préstamos y el poder de inversión de instituciones dedicadas a préstamos hipotecarios. Todos ellos también influirán sobre los valores de la propiedad.

4) Fuerzas ambientales.

Tanto las fuerzas ambientales naturales como las creadas por el hombre influyen en los valores de una propiedad. Las fuerzas ambientales incluyen condiciones climatológicas, precipitación pluvial, temperatura y humedad; topografía y tierra; contaminantes tóxicos; barreras naturales a un desarrollo futuro, tales como ríos, montañas, lagos y mares; sistemas primarios de transporte, incluyendo sistemas de carreteras: así como el carácter que tenga y lo deseable que resulte el área inmediata a la propiedad. Todos estos factores son ambientales, aun cuando los participantes en el mercado generalmente asocian el término con la conservación de recursos naturales (vida silvestre, tierras forestales, tierras húmedas) y la reglamentación sobre contaminación provocada por el hombre. Las fuerzas ambientales que afectan el valor de determinados bienes raíces pueden comprenderse en cuanto a su relación con la ubicación de la propiedad. La ubicación toma en cuenta la relación tiempo-distancia, o el enlace entre una propiedad o vecindad y todos los posibles orígenes y destinos de residentes que vienen o van a la propiedad o vecindario. La ubicación reviste un carácter ambiental y económico sobre todo en el tránsito vehicular.

En el comportamiento de los valores de los bienes inmuebles, es fundamental comprender la importancia de todos los factores externos que pueden influir en la propiedad.

Aunque las cuatro fuerzas se manejan separadamente, de hecho trabajan en conjunto cuando se trata de afectar los valores de las propiedades.

De manera que para apreciar el mercado inmobiliario, es importante estar al tanto de estas fuerzas ya que constituyen el fondo contra el cual los compradores y vendedores deben ver cada propiedad.

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Y es que, en nuestro país, estimado lector, existen, aunque no oficialmente reconocidas, tres formas de valuar bienes muebles o inmuebles, siendo estas la comercial, bancaria y fiscal.

Esto significa que el valuador deberá considerar ciertos puntos de vista a la hora de elaborarlos; por ejemplo, en el caso de un avalúo comercial, el objetivo es determinar el mayor valor en que podría intercambiarse el bien en un mercado abierto. En el caso bancario, el objetivo es determinar hasta dónde el banco puede otorgar un préstamo basado en una garantía hipotecaria, prevaleciendo el análisis de riesgos y, finalmente, el valor fiscal, que reflejará una carga impositiva definida por una política de gobierno.

Para los tres enfoques existen principios fundamentales que deben ser observados por los valuadores o tasadores, que dicho sea de paso, son dos conceptos diferentes.

Valuación: es un informe que establece el valor orientativo de un inmueble mediante la aplicación de diversos métodos de valoración, pero que no tiene una validez legal al no ajustarse a un procedimiento valorativo normado. Esto significa que cualquier persona puede hacer una valuación, todos tenemos la libertad de emitir un juicio o una opinión respecto de tal o cual valor. Esa es una valuación.

Tasación: es un documento legal que certifica el valor del inmueble para una finalidad descrita, realizado con una metodología basada en una normativa legal. Esto significa que para hacer una tasación debe realizarla, primero, un tasador debidamente certificado que se apegue a los métodos, normas y procedimientos respectivos, y segundo, el informe que emita deberá ser elaborado mediante estas características y firmado por este.

Hoy le hablaré del enfoque bancario.

Existen en algunos países —en el nuestro no— normas publicadas por entidades de gobierno que deben ser tomadas en cuenta, tanto por las instituciones financieras como por los tasadores.

Establecen que cuando valoren para cualquiera de las finalidades integradas en el ámbito de aplicación financiera deberán hacerlo aplicando los siguientes principios:

a) Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica debe considerar las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

b) Principio de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, a lo económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

d) Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

f) Principio de prudencia, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

g) Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel.

h) Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

i) Principio de transparencia, según el cual el informe de tasación de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis, premisas, referenciales y documentación utilizadas.

j) Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

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¿Dudas?

Los primeros experimentos multifamiliares los desarrolló el Banvi en las zonas 7, 13, 19 y 21, donde se tuvieron fuertes proyectos, tales como Nimajuyú, Bello Horizonte y otros.

Fue difícil y complicado que las personas los aceptaran, además de los abusos posteriores que se dieron en cuanto a que algunos residentes tomaron para sí el área verde o de circulación.

Esto hacía más complicada la aceptación de irse a vivir en lugares conflictivos.

Los ingenieros Luis Enrique Rosales Miranda, Freddy Pablo Gómez Sagastume y Juan Gabriel Orantes Sandoval desarrollaron el tema “Dinámica en las tendencias de propiedad horizontal” como parte del trabajo de graduación en el curso de Avalúos de bienes inmuebles, que se imparte anualmente en el Colegio de Ingenieros de Guatemala.

Un trabajo excelente que contó con el apoyo de datos estadísticos del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA).

Dicen los autores que el apartamento es por naturaleza una especie nostálgica de aquella relación con la tierra y la calle que establecía la casa. El auto en el garaje, el patio donde merendar en verano, el pequeño jardín y una serie de elementos espaciales que resguardan la privacidad creando una conexión desde el jardín hasta la sala, que permite múltiples ambientes para las relaciones personales y sociales de menor a mayor confianza y, finalmente, lo principal, la identidad de la casa, aquello con lo que llega a identificar la idea misma de la familia.

En el edificio de apartamentos queda irremediablemente reducido a una serie de elementos simbólicos; aquí, la fachada común debe representar la casa de cada uno, el vestíbulo de acceso servir de único valor representativo de la categoría del edificio, y los ascensores y vestíbulos como espacios sociales. Después, solo queda la delgada puerta como un salto entre el exterior y el interior familiar. Poco puede transcender hacia afuera de la identidad de sus habitantes que se esfuerzan por vivirla en el estrecho ámbito del espacio privado. La fachada del edificio, compuesto por ventanas iguales y pisos repetitivos, no deja lugar para saber dónde se vive. Los espacios exteriores son balcones o a veces el codiciado balcón terraza, inevitablemente marcado por el piso superior. En todos está presente una nostalgia que parece impulsar este proceso de búsqueda, el reencuentro con la casa perdida con ambientes espaciales.

Una condición que supone a la necesidad de crear una calle y un barrio congruente a que el entorno del apartamento sea una buena razón para elegir la ciudad. A esto deben contribuir los edificios altos de apartamentos.

Cada día son más las personas que se alejan de lo tradicional y eligen un apartamento como vivienda, siempre dentro de la ciudad y necesidades según disposiciones económicas. Prueba de esta tendencia es el éxito que han tenido los apartamentos en algunos sectores de la ciudad. Se estima que pronto comenzará la construcción de los edificios dedicados a la clase económica media en los sectores pendientes de desarrollarse de acuerdo con el actual plan de ordenamiento territorial de la Ciudad de Guatemala, que se ha venido replicando en otras ciudades del interior.

Además, se está dando la tendencia de construir apartamentos en edificios de altura que formen parte de un complejo o grupo de edificios dentro de una misma urbanización, como lo puede ser una colonia.

De acuerdo al FHA, a partir del 2001 hasta la fecha se han recibido bastantes solicitudes de elegibilidad para calificar bajo el aseguramiento hipotecario.

Las zonas que más proyectos han presentado solicitudes de elegibilidad al FHA han sido la 11, la 16 y la 18.

Como puede observarse, la tendencia es fuerte y se espera que para el próximo quinquenio se alcancen datos mayores.

¿Dudas?

El IUSI es uno de los pocos impuestos que sabiéndolos administrar correctamente, contribuyen adecuadamente a las poblaciones. El propósito fundamental es fortalecer las municipalidades. Indica que debe invertirse en infraestructura de las comunidades, por lo menos el 75% de su recaudación y el restante en administración.

El impuesto a los bienes inmuebles no es nada nuevo, data desde hace muchos años, pero su cálculo y recaudación despertaban muchas suspicacias, sobre todo en los valores declarados en las matrículas fiscales. La mayoría de ellos tendían a cero. Los reportes de los valores eran imperceptibles y no reflejaban en lo más mínimo los verdaderos valores comerciales. La cultura tributaria del impuesto predial era una farsa. Se inscribían valores de las compra-ventas de las fincas estimadas en un centavo y si ya tenía una inscripción anterior, el comprador se resignaba a ponerle dos centavos y el fisco las operaba sin chistar.

Era difícil y hasta “delicado” cambiar esta cultura. Se hizo un intento con el autoavalúo, que templó el carácter de los contribuyentes, algunos respondieron al llamado modificando valores, pero otros no. Así que esta reforma se avizoraba cuesta arriba.

Finalmente, se aprobó el Manual de Avalúos, que daba carta libre a las municipalidades que previo a cumplir los requisitos podían lanzarse a las calles a revaluar los inmuebles. La Ciudad de Guatemala fue la punta de lanza y se enfrentó a varias impugnaciones. La lucha fue tenaz, abierta, de mucho músculo, y finalmente, la Municipalidad se alzó con las leyes a su favor.

Había algo que mitigaba el impacto y era la oferta de aplicar por una única vez, un descuento del 50 o 75 por ciento al avalúo, o sea que el valor base tributario sería solamente el 25 por ciento de su valor. Esta estrategia funcionó. Muchos aceptaron tributar sobre una cuarta parte del valor del avalúo comercial de su propiedad.

Sin embargo, esta ilusión del valor menor fue pasajera ya que en el año 2012 se produjo otra reforma fiscal que desvanecía lo anterior, ya que apoyada en la ley antievasión se penalizaba al vendedor, quien bajo juramente tendría que declarar en la escritura de compra-venta el valor de la transacción, que si resultaba diferente a la realidad, no podría justificar ante las entidades bancarias el origen de los fondos que pretendía depositar, so pena de incurrir en perjurio, cuya figura se traslada al ámbito penal. De manera que el valor base rebajado apenas duraría unos cuantos años, para que en un corto plazo todos los propietarios estarán tributando sobre el ciento por ciento del valor comercial.

Las tasas del impuesto van del 2 al 9 por millar. Antes se pagaba nada. Ahora el impacto es muy fuerte.

La solución que propongo: modificar las tasas en 1, 2 y 3 por millar para dejar de engañarnos con la falsa ilusión del descuento del 75 por ciento. Con esto el tributo verdaderamente será JUSTO y EQUITATIVO.

Ya está a la venta el libro “Tratado de Valuación” con envíos a cualquier parte del país, teléfonos 23859008 y 23859014.

¿Dudas?

Los autores decidieron analizar los poblados más visitados por el turismo internacional y local, ubicados a la orilla del lago de Atitlán, siendo ellos Panajachel, Santa Catarina Palopó, Santiago Atitlán, San Lucas Tolimán, San Pedro, San Antonio Palopó, Cerro de Oro, San Pablo, San Marcos, Santa Cruz y San Jorge. Hoy analizaremos solamente los primeros 5.

Dicen los profesionales de la investigación que por estar enclavado en la Sierra Madre, presenta un paisaje abrupto, con enormes montañas y profundos barrancos, sobre todo la presencia de los volcanes Atitlán, Tolimán y San Pedro hacen del paisaje un cuadro único.

1) Panajachel. Su nombre completo es San Francisco Panajachel, posee numerosos hoteles y restaurantes, y es la ciudad más visitada, cuenta con una vista hacia los volcanes Atitlán, San Pedro y el Cerro de Oro.

Tiene todos los servicios y una adecuada infraestructura hotelera. Los valores de la tierra: en el centro del pueblo, en lotes típicos de 90 m2 el precio promedio es de Q200 mil por lote a un precio unitario de Q1,575 por m2. A la orilla del lago los lotes típicos son grandes en medidas de 15 m de frente por 25 de fondo llegando a costar Q1 millón, sin embargo el precio unitario por m2 es menor en relación al centro del pueblo, oscilando en los Q560 por m2.

2) Santa Catarina Palopó. Esta población se ubica en la parte este del lago. Es visible desde algunos miradores sobre la carretera a San Andrés Semetabaj. Su economía se basa en la producción agrícola, y artesanías así como tejidos y trajes típicos. Su turismo es pasajero.

Valores de la tierra: Terrenos con poco acceso vehicular a Q350 el m2. A la orilla del lago se observan valores de más de Q1 mil por m2.

3) San Lucas Tolimán. Cuenta con todos sus servicios, las calles están adoquinadas, el acceso no es tan fácil como en Panajachel, ofreciendo hotelería media, cuenta con muelle en el que atracan lanchas de turismo. Este lugar tiene muchos chalets en sus orillas, siendo el que más parqueos de lanchas posee.

Los valores de la tierra: En el centro del pueblo en lotes promedio de 200 m2 pueden costar Q200 mil, en un valor unitario de Q1,000 el m2. Cercano o en las orillas del lago, en lotes mayores de 500 m2 los precios pueden estar en más de Q300 mil por lote, teniendo un valor unitario de Q650 por m2.

4) Santiago Atitlán. Se encuentra en dirección opuesta a Panajachel, su economía está basada en la agricultura y producción y venta de artesanías, sobre todo en madera. Cuenta con una fuerte plataforma de hoteles y restaurantes ya que el turismo por tierra o por agua es intenso.

Uno de los aspectos curiosos es que los terrenos han sido atomizados en franjas de 4 a 10 m de ancho por 100 o más metros de largo, sobre todo por los períodos de alejamiento del lago, haciendo ganar o en otras ocasiones perder terreno a sus propietarios.

Valores de la tierra: en la parte del centro para lotes típicos de 20 m por 100 m de fondo, a un valor promedio de Q400 el m2 sin acceso vehicular. Con acceso vehicular se cotiza en más de Q750 el m2. En las orillas del lago para terrenos similares, el precio es más alto encontrando valores promedio de Q1,300 por m2.

5) San Pedro. Cuenta con poca infraestructura hotelera, tiene un trazo reticular en calles empedradas y de terracería. Tiene drenajes y alcantarillado, cuenta con un tren recolector de basura y un adecuado alumbrado público. Este pueblo es bastante visitado debido a la tranquilidad y belleza del lugar, tiene un agradable paisaje y existen excursiones de escalado al volcán como una de sus atracciones importantes.

Valores de la tierra: En el centro para lotes típicos de 10m x 42m, a Q360 el m2. A orillas del lago el valor puede alcanzar los Q1,200 por m2.

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¿Dudas?

Estos préstamos están sustentados en un avalúo que realiza un perito, al que se le conoce como valuador o tasador.

Las apreciaciones del valuador correspondientes a un bien mueble o inmueble respecto de un préstamo con garantía hipotecaria o prendaria pueden generar algún grado de riesgo. ¿Cuáles son los riesgos? Son varios, y los podemos dividir en dos partes.

Primero: los correspondientes al solicitante, su prestigio, la capacidad de pago, la veracidad de la información, el análisis de los estados financieros y de patrimonio, así como la certeza de que el flujo de ingresos le permita solventar la deuda, además de las condiciones del convenio de pago, entre otros.

Estas investigaciones y estudios los hace este departamento con sus analistas, abogados, administradores y técnicos financieros, quienes pueden opinar previamente a favor o en contra de la solicitud, antes de que el solicitante siga los demás procesos o trámites, evitándole realizar gastos innecesarios o aprobándole esta etapa para dar paso a las que pueden representar gastos mayores.

Segundo: los correspondientes a la garantía. Aquí la entidad necesita tener la certeza jurídica del bien y el justo valor que augure que, de no pagar el préstamo, la garantía puede ser vendida o rematada en un valor que cubra no solamente la deuda, sino los costes judiciales, intereses no pagados, el lucro cesante y otros aspectos derivados de una ejecución de hipoteca, mediante la resolución dictada por el juez competente.

Y es aquí, precisamente, donde se encuentra un aspecto importante, y es el “justo valor” del bien. Esta frase implica muchos aspectos, que son responsabilidad del valuador. Es la apreciación de varios aspectos que no debe soslayar ni obviar. El valuador debe estar enterado de que la opinión profesional de valor bancario implica la observancia y medición de los riesgos que tienen que ver con el mercado, con la adecuada comercialización, con la deseabilidad, con las tendencias, con los inconvenientes y con otros aspectos en los que la entidad brinda su confianza a este valuador, que está en la obligación de corresponderle con una solidaria responsabilidad.

Estos Departamentos de Riesgos de las entidades financieras tienen mucho que contarnos; han vivido y experimentado diferentes casos en los que, entre otros aspectos, el informe del valuador, la apreciación errada, la opinión equivocada, pudieron contribuir a que ingresaran bienes, convirtiéndose en “activos extraordinarios” que mucho daño pueden causar a las finanzas y economías de las entidades crediticias.

Tendremos la participación del Crédito Hipotecario Nacional, del G&T Continental, del FHA y, como parte fundamental, la Superintendencia de Bancos, que nos contarán el rol que les corresponde, por ley, desempeñar.

Además, escucharemos los puntos de vista de la Asociación de Constructores de Viviendas de Centroamérica (Acenvi) y de Arrendadora Centroamericana, S.A. (Arcesa), cuyos ejecutivos nos contarán de sus puntos de vista sobre los riesgos de la apreciación del valor.

Y como punto especial tendremos la participación del Ing. Miguel Salguero, quien nos presentará un análisis de sensibilidad respecto de los valores de salida y mercado de la proyección de un centro comercial. El ingeniero Salguero tiene una amplia experiencia en el tema de búsqueda y ubicación de puntos de distribución de productos de venta masiva a nivel nacional e internacional, sobre todo en el tema de justos valores de renta, tanto para el inquilino como para el desarrollador, y fundamentalmente, respecto de éxito o fracaso de los centros comerciales.

Estos tienen varios componentes de renta, entre los que se pueden mencionar las “anclas”, los locales comerciales estándar, los quioscos y otros elementos en renta, cuyos tipo y montos son la clave, entre otros aspectos, para el éxito del centro comercial.

Ese viernes 12 de agosto, en el Hotel Barceló, se estará realizando también el lanzamiento del Libro Tratado de Valuación, que aborda aspectos temáticos sobre la metodología de apreciación del valor de los bienes inmuebles. Más información a los tels- 23859008-23859014. ¿Dudas?

También suelen confundirla con la revalorización de los inmuebles, como puede suceder cuando se compra una casa y al cabo de unos años su valor es más alto.

Plusvalía, normalmente, está asociada al valor de la tierra, siendo el incremento de valor que el suelo experimenta a lo largo del proceso de urbanización.

La expresión “plusvalía”, según esta definición, alude específicamente a aumentos de la renta económica del terreno y no a la valorización de la edificación.

Esas plusvalías resultan en general de acciones ajenas al propietario y más notablemente derivan de la actuación pública, sea a través de inversiones en infraestructura o de decisiones de regulación del uso del suelo urbano.

En términos generales, son tres los principales hechos que generan valorización del suelo urbano: 1. Inversiones en obras públicas de infraestructura que derivan en mejoras en la accesibilidad a las parcelas e incrementan la disponibilidad de equipamientos, causando un impacto positivo en el valor del suelo, y que consisten básicamente en soportes físicos como infraestructura vial y pavimentos; redes de agua, luz y desagües; equipamientos de salud, educación y cultura; espacios verdes, e infraestructuras de trasporte, entre otros factores.

2. Inversiones por actores privados. Estas, sumadas a las inversiones y regulaciones estatales, redundan en mejoras en la calidad ambiental y en el estatus del vecindario, entre las cuales pueden citarse: procesos de revitalización urbana; iniciativas de mejoramiento de barrios precarios que realizan los propios vecinos y organizaciones comunitarias a través de la autoconstrucción; producción de nuevos barrios privados en las periferias urbanas, y grandes proyectos urbanos desarrollados en zonas estratégicas sobre predios de una extensión considerable.

3. Decisiones municipales regulatorias sobre su uso. Entre los principales cambios que estas decisiones causan y que valorizan el suelo pueden destacarse el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) a través de: modificación de la zonificación de usos del suelo o permisión de usos más rentables o desalojo de usos no deseables, como por ejemplo, eliminación de industrias de las áreas residenciales, eliminación de comercio de la Avenida Bolívar o de la calzada Raúl Aguilar Batres; alzas en índices de ocupación, índice de construcción en altura o ambos; creación de suelo urbano, de G2 a G3, o de G3 a G4 o el establecimiento de un régimen de usos en determinadas parcelas y distritos de la ciudad, o la prohibición de determinados usos que recae en valores diferenciales del suelo, decisión administrativa que habilita el uso urbano del suelo a través de la incorporación de parcelas rurales a la planta urbana por expansión del perímetro, como por ejemplo, hacer un nuevo aeropuerto en la zona 25, y la autorización de la subdivisión de suelo, entre otros.

Hace unos años participé en un análisis de valores de la tierra que tenía en ese momento el trazo primario o preliminar del anillo metropolitano, que los pagaba una entidad de un país donante. Ellos donarían estudio, proyectos, planos, análisis y demás componentes. Sin embargo, nuestro trabajo consistía en determinar, no el valor de la franja del anillo, sino los valores de la tierra de las propiedades a los lados de la franja. ¿Cuál era el propósito?, ¿qué los motivaba a saber o conocer los valores de las tierras alrededor de lo que podía ser el anillo? Muy simple. Ellos comprarían las mejores franjas en las que podrían desarrollar centros comerciales, condominios, etc.

Ellos sabían que un proyecto de esta magnitud impactaría los valores de la tierra de forma acelerada. De alguna manera, parte de los costos de la inversión, considerada una mejora, se trasladarían al suelo vecino y ellos querían capturarlos. Esto es plusvalía.

Estos temas desarrollaremos en la XV Jornada Valuatoria del Colegio de Ingenieros de Guatemala, hotel Barceló, viernes 12 de agosto, donde también haremos el lanzamiento del libro: “Tratado de Valuación, conozca el valor de la propiedad y no pierda dinero”. Interesados llamar al 23859008 y 23859014.

La ley de la oferta y la demanda nos indica que cuando algo que se desea se percibe como escaso, la gente tiende invariablemente a pensar que es de gran valor. Si se encuentra en abundancia y cualquiera lo puede poseer, se torna barato y a veces indeseable.

Dalmiro Sáenz dijo: “La escasez es la carencia de algo, y de esa carencia nace el deseo. Pero lo más importante no es tanto desear como desear desear”. La Psicología explica el fenómeno de la escasez con la “Teoría de la conservación de recursos”. Según este modelo, las personas intentan retener, proteger y crear recursos y lo que resulta amenazante para ellos es su pérdida potencial o real.

Y esto es lo que suele suceder con las propiedades inmobiliarias, sobre todo con la vivienda donde nacimos, crecimos y ahora que se desea vender: creemos que vale “un montón” y que jamás la remataríamos por una cantidad que no supere nuestras expectativas.

Y justamente existe una condición de escasez que los economistas llaman “efecto patrimonio”. Cuando un bien forma parte del patrimonio de una persona, inmediatamente aumenta de valor. Es decir, pedimos mucho más por desprendernos de algo que ya tenemos, que lo que estamos dispuestos a pagar por adquirirlo.

Hemos notado que los dueños de una vivienda la valoran mucho más, sencillamente porque les pertenece.

Es el caso de cuando alguien adquiere una motocicleta de una marca no muy lujosa por US$100. Pasan los años y resulta que ahora esa motocicleta alcanza los US$800. La ley de la escasez, en su variante de efecto patrimonio y con un ingrediente efectivo, hace que no la quiera vender ni por esa cantidad ni por otra un poco mayor. Lo más curioso es que esa misma motocicleta, si no la poseyera, no la compraría por ese precio; se le haría cara.

Parece irracional, pero la vivienda adquiere un valor adicional por el solo hecho de pertenecernos. Esto se debe a la escasez imaginaria proyectada. Consciente o inconscientemente, las personas piensan que ese objeto puede llegar a escasear al no ser suyo y automáticamente se incrementa su valor.

Algunos propietarios nos llaman para realizar un avalúo a su vivienda, y nos confiesan que han intentado hacerlo y alguna vez han llegado a un valor, pero cuando se lo han propuesto a un comprador, este se asusta y les dice que están fuera de mercado. Luego cuando les han hecho alguna oferta, les parece demasiado baja, hasta ridícula.

Y todo esto porque no logran deslindar ese efecto “Patrimonio”, donde consideran que lo que les pertenece vale más que otras propiedades.

Estos temas y otros estaremos desarrollando en la XV Jornada Valuatoria del Colegio de Ingenieros de Guatemala, a desarrollarse en el Hotel Barceló el viernes 12 de agosto, donde también haremos el lanzamiento del libro: “Tratado de valuación, conozca el valor de la propiedad y no pierda dinero”. Interesados llamar a los teléfonos 23859008 y 23859014.

—La casa propia se ha constituido en un verdadero “valor moderno”, como un código compartido, aceptado y por lo tanto no cuestionable, además es algo emotivo, porque se torna en una forma de integración social—, dijo alguien, al agregar que —tradicionalmente, se nos ha inculcado que lo más importante, o lo que nos puede dar felicidad y seguridad económica mayor, es tener casa propia—, concluyó.

Otros opinaron: —alquilar no es tirar el dinero, sino que es una manera de comprar libertad, porque: no tienes que pagar intereses a ningún prestamista, porque si mañana no puedes pagar tu alquiler, te puedes cambiar a otro más barato, porque si te aparecen goteras, o construyen un edificio enfrente o tu vecino gusta de hacer fiestas todos los viernes por la noche, pues haces la maleta y te vas—, sentenciaron.

Algunos dijeron que una casa es una manera de construir un capital y mediante una hipoteca puede permitirnos tener acceso a este para desarrollar una empresa, un proyecto o cualquier inversión rentable.

Otro opinó que alquilar no es tirar el dinero, sino comprar tu libertad, porque no te obliga a quedarte en un trabajo donde ya no te motiva, solo porque tienes que pagar una hipoteca, además te da la posibilidad de vivir en el mejor barrio de la ciudad o en una casa que jamás podrías adquirir, dijo muy acertadamente.

Finalmente, coincidimos en que para comprar una vivienda o para alquilar alguna, se necesita de una inversión. Alguien tiene que aportar un capital inicial para comprar un lote y luego construir una casa o un edificio de apartamentos.

Todo esto conlleva un riesgo, tanto del que se lanza al proyecto como del que da el financiamiento para lograrlo.

Hemos visto cómo países han enfrentado o las están enfrentando, burbujas inmobiliarias.

Todo esto porque las imperfecciones inherentes a los mercados inmobiliarios, la especulación asociada a las externalidades y plusvalías urbanas, y los factores de riesgo propios del crédito y de los valores hipotecarios —avalúos o tasaciones bancarias— incrementan los efectos distorsionadores que dichos mercados tienen, no pocas veces, en los procesos de crecimiento y contracción. Se trata de una distorsión que se produce ya sea por encadenamientos productivos, de insumos y de servicios, como por apalancamientos y derivados financieros.

Estas imperfecciones y burbujas inmobiliarias pueden traer consigo consecuencias sociales —recesión con desempleo masivo, incremento de la pobreza, caída de la demanda y del consumo, desalojos por ejecución hipotecarias, migraciones, etc—, y, por cierto, también sus no menos graves efectos políticos: movimientos sociales, huelgas y protestas; impopulares ajustes en las políticas públicas y presupuestos fiscales; cuestionamiento y puesta en jaque a las instituciones monetarias supranacionales; e, incluso, caídas de algunos gobiernos.

Y es que existe una estrecha relación entre los ciclos inmobiliarios y las coyunturas de crisis que se remite a una relación más estructural: la creciente urbanización no solo de la población sino también de la economía y, más aún, la concentrada metropolización de las economías inmobiliarias y financieras y de su maridaje.

“La capital: el capital”, que es una expresión inequívoca de la concentración territorial de una economía cada vez más terciarizada e hiperurbanizada y de la “metromonopolización” financiero-inmobiliaria que se ha venido desarrollando en la ciudad.

Recordemos cómo era el tema inmobiliario en el siglo pasado. En la década de los 1930, los inmuebles no eran tan caros ni representaban la felicidad.

Después del terremoto de 1976 cambió la visión de la vivienda. Se constituyó en un artículo de primera necesidad y se inició, gracias al crédito y las hipotecas, la carrera por urbanizar, lotificar, construir condominios, colonias, como un satisfactor a la necesidad de vivienda.

Estos ciclos pueden ser indicio de algún riesgo inmobiliario, tema que abordaremos gracias a la participación de prestigiosos conferencistas en la XV Jornada Valuatoria del Colegio de Ingenieros, el viernes 12 de agosto en el Hotel Barceló.

Esta historia es tan real como otras tantas probablemente más atroces o sangrientas y que se repiten en nuestros vecindarios sin que podamos hacer nada.

Todos en nuestro país, sin excepción, hemos sido víctimas de algún hecho violento y pareciera que ya forma parte de nuestra manera de vivir. Sin embargo, la impunidad de nuestro sistema está permitiendo que cada vez más los criminales actúen con más libertad, y lo que es peor, se incremente la saña, el salvajismo y la crueldad.

Es por ello que muchos condominios, colonias y otros sectores se han visto en la necesidad de asociarse para protegerse, logrando establecer medidas de seguridad cada vez más eficientes, sobre todo con la tecnología actual, que ha permitido mejores y adecuadas medidas disuasivas que evitan el enfrentamiento no aconsejable ni conveniente, dejándole esta tarea a las fuerzas de seguridad del país.

Y esto tiene mucho que ver con el valor de las propiedades, ya que al igual que una inundación, un agujero, un hundimiento o un deslizamiento de tierra, puede afectar poderosamente los sectores, sobre todo en el deseo de las personas de abandonar y emigrar a otro sitio más seguro.

Lo mismo pasa con la inseguridad. En aquellos sectores afectados por la violencia similar a un evento trágico, los dueños quieren huir y los precios de las propiedades tienden a bajar por la poca demanda, ya que nadie quiere vivir allí.

Sin embargo, en otros donde hay cooperación y solidaridad entre vecinos, las propiedades tienen mayor y demanda porque se vuelven apetecibles por familias que desean residir en estos asentamientos humanos que brindan seguridad y confianza y, por ende, con valores mejores.

Creo que es tiempo de que reaccionemos, que nos llenemos de coraje y sepamos defender nuestras vidas, la de nuestras esposas e hijos, y nuestros bienes.

En las escrituras hay un pasaje donde se justifica que no debemos quedarnos de brazos caídos y aceptar las agresiones y dice: “Y aconteció que rasgó su túnica y tomó un trozo y escribió en él: En memoria de nuestro Dios, nuestra religión y libertad y nuestra paz, nuestras esposas y nuestros hijos, y lo colocó en el extremo de un asta, y se ajustó su casco y su peto y sus escudos y se ciñó los lomos con su armadura y tomó el asta, en cuyo extremo se hallaba la túnica rasgada, y la llamó el estandarte de la libertad”.

Por lo tanto, es nuestro deber tener el suficiente coraje para enfrentar esta situación, no armándonos como guerreros, sino siendo solidarios, cooperadores y responsables pagando los aportes convenidos, no solamente en su totalidad, sino también a tiempo, oportunamente, para poder hacer frente a los gastos que implica la vigilancia y seguridad de un vecindario.

Y será justamente en los nuevos y mejores valores de sus propiedades donde creo que se reflejará el cambio esperado por la mayoría. ¿Dudas?

Muchas de estas actuaciones se le han dejado como atribución a Conred, que como emergencia está bien, pero deben crearse las condiciones de certeza jurídica y marcos legales para que se ordene adecuadamente cada uno de los procesos.

Y es que en nuestro país existen muchos edificios que ya sobrepasaron su vida útil, entendiéndose como tal el promedio de las vidas de los diferentes componentes, ya que las instalaciones de aguas o las eléctricas tienden a fallar mucho antes que los componentes de concreto o de metal.

Nuestra historia está llena de sismos, la mayoría leves y algunos muy fuertes, por lo que es probable que muchas estructuras presenten asentamientos, inclinaciones, grietas o fallas expuestas u ocultas.

Le contaré una anécdota: recientemente y derivado de problemas de aguas servidas, se produjo un socavamiento y colapso total en las calles de un lujoso condominio. Los propietarios inmediatamente colocaron láminas y grandes mantas alrededor de la falla para que nadie la viera. Uno de los vecinos preguntó que por qué no mejor llamaban a Conred, a lo que el presidente de la asociación contestó: ¡ni de locos!, es mejor que nadie se entere, porque de lo contrario se puede generar una publicidad negativa que puede afectar el valor de nuestras viviendas, sentenció.

Esta reacción, más económica que de indignación, se da también en las juntas directivas de edificios de apartamentos, centros comerciales, bancos, estadios, escuelas, universidades, hospitales y de otra índole.

Y es que muchos de estos edificios fueron diseñados para soportar una cantidad de personas, que en la actualidad se ha duplicado o triplicado, además de modificaciones o alteraciones de espacios, provocando, peligrosamente, una acelerada fatiga de los materiales. Agreguemos a esto una total ausencia de mantenimiento técnico adecuado, ya que se limita solamente a limpieza, pequeñas reparaciones y pintura.

En muchos países promulgan leyes declarando la obligatoriedad de la inspección técnica de edificios, sobre todo aquellos con una antigüedad superior a 50 años, destinados preferentemente a uso residencial, en las que los mismos deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:

a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

Estas actuaciones las debe implementar en la forma, plazos y condiciones que regulen las respectivas municipalidades o también podría ser el caso de que los edificios tengan un seguro obligatorio, y sea la aseguradora la responsable de estas inspecciones técnicas.

Estas leyes recogerían los requisitos básicos de habitabilidad de los edificios al establecer que con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios puedan proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan también:

1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, para que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que este no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de manera que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. ¿Dudas?

Una renta siempre lleva consigo un grado de riesgo. Riesgo significa contingencia o proximidad de un daño, o también la probabilidad de que los eventos no ocurrirán como se esperaban. Es importante mencionar que el riesgo es directamente proporcional a la renta, esto significa que a mayor renta, mayor riesgo.

A continuación le mencionaré los tipos más importantes de riesgo en las inversiones de bienes inmuebles:

Riesgo del espacio físico del mercado:

Este se refiere a la desocupación que un inmueble puede tener durante un período, o sea la posibilidad de que el bien permanezca sin poderse alquilar durante algún tiempo. También relacionado con la poca demanda o interés que puedan tener estos bienes de parte del público o con la excesiva oferta de espacios en alquiler, o nuevas construcciones, que muchos ponen a disposición del mercado.

Este riesgo del espacio físico del mercado también se ve afectado por el tipo de propiedad -oficinas, locales comerciales, viviendas, etcétera- así como la ubicación de las mismas.

Riesgo del mercado de capitales:

Relacionado con los cambios en la disponibilidad de los capitales, tanto para el ahorro como para el préstamo. La tasa de ahorro se denomina “tasa pasiva” y la de los préstamos “tasa activa”, de manera que el riesgo de las variaciones de estas tasas y la disponibilidad o acceso a préstamos puede producir incertidumbre y afectar al mercado.

Riesgo de liquidez:

Aquí hablamos de la dificultad de convertir una inversión en dinero en efectivo. O sea la facilidad y velocidad de poder vender una propiedad a un precio cercano al valor del mercado en un tiempo razonable. Los bienes tienen un grado de liquidez relativamente alto –difícil- ya que los compradores potenciales pueden ser pocos para un tipo particular de propiedades en cualquier tiempo. Esto quiere decir que un bien no se compra y vende públicamente como los bonos o documentos negociables.

Riesgo de inflación:

Referido a que una inflación inesperada pueda causar impactos en los ingresos futuros de las operaciones, causando una pérdida en el poder de compra. Históricamente ha habido un nivel de riesgo de inflación relativamente bajo para las inversiones en bienes inmuebles, porque la inflación tiende a incrementar el costo de reemplazo de las propiedades. Regularmente las rentas del mercado pueden incrementarse a menudo si la inflación es mayor que la esperada. Sin embargo en un mercado débil, los propietarios podrán no ser capaces de alzar las rentas para igualar la inflación y los valores de la propiedad no podrán mantenerlos con los costos de reemplazo.

Riesgo ambiental:

Donde el valor de una propiedad se puede ver alterado por factores ambientales, que afecten la posibilidad del propietario para desarrollar o alquilar el espacio. Este riesgo es a menudo difícil de medir ya que los costos de la solución del problema pueden exceder el valor de la propiedad, entre ellos podemos mencionar un tránsito excesivo, con emanaciones de gases y generación de ruidos, también presencia de malos olores y desordenes sociales.

Riesgo legislativo:

Relacionado con los cambios a las leyes y regulaciones que pueden afectar el valor de mercado de la propiedad. Entre ellos:

1. Cambios de la ley del impuesto sobre la renta

2. Cambios o desordenes de la ley del impuesto sobre inmuebles

3. Regulaciones ambientales

4. Cambios de zonificación

5. Cambios en la regulación del uso del suelo

6. Reglamentos constructivos.

Este riesgo se incrementa cuando los cambios en las legislaciones son inesperados, especialmente cuando tienen un efecto desfavorable en las inversiones de los bienes.

Riesgo administrativo:

Las inversiones de bienes que producen ingreso requieren administración de la propiedad. El riesgo administrativo existe porque la administración puede afectar la actuación de la propiedad. Algunas propiedades requieren más administración especializada que otras, por ejemplo, hoteles de convenciones, centros comerciales regionales, centros de recreo, etcetera, estas propiedades tienen mayor riesgo administrativo.

Por muchos años se tuvo la teoría “univalente”, donde se indicaba que las cosas tenían un solo valor: el comercial.

Sin embargo, hace algunos años, en un congreso de la Unión Panamericana de Valuadores, se estableció la teoría “multivalente”, que indicaba que las cosas pueden tener varios valores. Justamente, en estos congresos se han establecido también las Normas Internacionales de Valuación, donde se han unificado conceptos tales como Valor de Mercado, Valor de Liquidación, Valor Bancario, entre otros.
¿Qué papel juegan las normas internacionales? Pues precisamente para que los valuadores actúen con transparencia y claridad con el propósito de evitar, como dijo alguien, el “maligno juego de sutiles estafas”, sobre todo refiriéndose a los préstamos bancarios. Las normas definen dos conceptos, Valuación y Tasación.

La valuación es el acto o el procedimiento de asignarle valor a las cosas y la puede realizar cualquier persona. La tasación es el proceso ordenado y técnico, realizado por un profesional calificado, que rinde un informe sustentado en metodologías demostrables. De manera que cualquiera puede determinar un valor, pero un informe de tasación se hará basado en metodologías comprobables, cuyo resultado será un informe pormenorizando las premisas, técnicas y conceptos, y sobre todo, que no dé lugar a ambigüedades, tendencias o soslaye aspectos importantes.

En cuanto a los avalúos bancarios, se cuestiona lo siguiente: ¿quién es el cliente del Valuador? El que paga por el avalúo o el banco. Por supuesto que es la entidad financiera. Justamente, las normas internacionales indican que los informes de tasación se elaborarán de acuerdo a las políticas del banco, de acuerdo a las normas que ellos establezcan. Nunca a los intereses particulares de un solicitante. El banco analizará el grado de riesgo del cliente y aprobará un porcentaje. El valuador: el riesgo del mercado y castigará o beneficiará según los análisis efectuados.

Justamente, una de las normas indica que el valuador debe actuar con prudencia y jamás emitir un informe de tasación que induzca a una entidad a actuar erróneamente.

Un valor único puede hacer transparente el valor de las cosas, pero de nada le servirá si no cumple el propósito para el que se requiere. Supongamos que se desea liquidar una empresa, y se tiene la presión de hacerlo en un plazo muy estrecho; de muy poco servirá que el valuador entregue un único valor (comercial) que se negociará en un plazo muy amplio. El informe de tasación obligatoriamente indicará esta condición, los distintos valores y supuestos, para que quien lo lea, así lo interprete.

Un valor comercial de subasta pública requiere que el valor que se establezca de salida invite a muchos a participar y luego, cuando suceda la puja, puede ser que alcance o sobrepase el valor comercial. De lo contrario, si se establece como valor de subasta un valor comercial normal, es probable que no llegue nadie. El informe de tasación también indicará todas las premisas, justamente para evitar, como alguien dijo “el malabarismo de oscuros avalúos”.

El valor consignado en un avalúo no puede imponerse, ya que es la oferta y la demanda la que determinarán el precio; una cosa es el valor y otra el precio, “el precio es lo que el valor quiso ser”.

Los procesos económicos han cambiado y antes se sentenciaba “Todo avalúo, independientemente del fin, debe revelar imparcialmente y objetivamente un valor”.

Hoy se establece: todo avalúo debe especificar el fin para el cual se elabora y debe revelar imparcial y objetivamente las premisas, condiciones, técnicas y métodos utilizados, así como las conclusiones del porqué se llegó a ese valor, además de establecer el ámbito de validez y tiempo de caducidad.

Estos cambios, tales como la globalización, internet y los tratados de libre comercio, entre otros, han hecho modificar criterios y metodologías que ahora no solamente nos exige, sino permiten apreciar, opinar y estimar diferentes valores “multivalentes”, no exclusivamente en nuestros mercados locales, sino en los de todo el mundo, de una mejor manera y adaptados a estos nuevos requerimientos. ¿Dudas?

Esto hace inferir el hecho de que la Municipalidad realice acciones de “limpieza” de las calles del Centro Histórico por medio del desplazamiento y supuesta reubicación de los comerciantes ambulantes, para modificar el valor del suelo en el Centro Histórico y desencadenar un proceso de salida de las clases pobres que se encuentran habitándolo y propiciar por efecto la llegada de inversiones privadas con el fin de potencializar su mercado y rentabilidad.

Queda claro que el objetivo de estas acciones ha consistido en potencializar el mercado de inmuebles en el Centro Histórico a partir del mejoramiento de la imagen urbana, donde se supone se necesita de la inversión de carácter privado, como única vía para lograrse.

Se ha modificado también la tipología de los inversionistas urbanos que construyen la ciudad. Nuevos mecanismos de promoción inmobiliaria cada vez más complejos y, por supuesto, la creciente intervención del capital financiero en la promoción de la ciudad, tiene efectos en la configuración urbana de las ciudades. Con mucha frecuencia no son las necesidades de las ciudades y de los ciudadanos las que tienen en cuenta, sino es la lógica de la promoción inmobiliaria y de las empresas constructoras la que actúa y la que está conduciendo a intervenciones que suponen una profunda destrucción del patrimonio heredado, con el fin de favorecer la construcción de nuevos edificios y la buena marcha del negocio inmobiliario.

Según el tipo de desarrollo, se observan dos agentes: promotores urbanizadores y promotores verticalizadores.

Promotores urbanizadores se consideran aquellos que realizan la expansión de la ciudad a partir de la construcción de suelo urbano mediante la transformación del suelo rústico. Correspondiente al crecimiento en urbanizaciones, lotificaciones, colonias o condominios.

En tanto que promotores verticalizadores son aquellos que extienden la ciudad en altura, multiplicando el suelo urbano en sentido vertical, para un uso más intensivo del suelo en áreas de mayor valor. Los efectos de estos nuevos promotores inmobiliarios en la reorganización urbana provocan un crecimiento del espacio urbano de tipo periférico, disperso y fragmentario —tipo Condado Concepción, Zona Pradera o Cayalá—. Este modelo de crecimiento urbano disperso, aunado a una dependencia funcional de las “nuevas periferias” respecto del centro metropolitano, es muy acusado en cuanto a la localización del trabajo y acceso a servicios cualificados. Observamos el aparecimiento de “centralidades periféricas”, cuyos polos son los grandes centros comerciales que sostienen una difícil relación con el espacio, pues todo se subordina a la implantación del símbolo. Son conjuntos concebidos para captar el consumo y están resueltos como monumentos, como grandes esculturas erigidas para el ordenamiento del entorno.

Considero que son tres los factores detonantes de la tendencia de revalorización del suelo: en primer lugar, la incontenible capacidad financiera de la economía local y mundial que ha generado un sustantivo aumento de la oferta de capital, como parte importante hacia la cual se orienta la inversión inmobiliaria.

En segundo lugar, el abandono de los esfuerzos por promover una planificación urbana racionalista, normativa y centralizada, que ha contribuido a consolidar una situación en la que las decisiones y las acciones privadas pueden desplegarse con mucha más autonomía y libertad que en el pasado.

Y, en tercer lugar, la generalización, en el marco de este nuevo enfoque de gestión urbana, de estrategias de competitividad urbana y city marketing, mediante las cuales las autoridades de un número creciente de ciudades buscan, explícita y deliberadamente, atraer capitales. Esto ha contribuido a aumentar la inversión inmobiliaria privada y potenciar su rol en la transformación urbana y metropolitana. Se puede concluir que la actual situación, radicalmente diferente de la de la ciudad industrial, se caracteriza por la creciente importancia del papel de la inversión privada y, consecuentemente, por la imposición de una lógica más estrictamente capitalista que se traduce en una revalorización de la tierra. ¿Dudas?