De acuerdo a la ley, se debe considerar únicamente lo descrito o la información consignada en la primera inscripción de dominio de los libros del Registro, donde se establece una especie de resumen de lo que consta en la correspondiente escritura pública.

Lamentablemente las inscripciones de las características de la ubicación, dirección, nombre del propietario, sus dimensionales —medidas, nombre de los colindantes y área— en muchos casos no se especifican bien, no son claras y difieren considerablemente de la realidad.

Todo ello porque actualmente no se cumplen los protocolos y no se siguen procedimientos adecuados o técnicamente idóneos para inscribir catastralmente bien una finca. Por lo mismo y derivado de los Acuerdos de Paz fue creado el Registro de Información Catastral RIC precisamente para corregir esta situación espacial, pero esto tardará muchos años en establecerse plenamente, por lo que al día de hoy, se debe trabajar con lo que se tiene bajo los procedimientos tradicionales.

Muchas inscripciones realizadas en el Registro de la Propiedad carecen de planos o los que contienen no están correctos, tienen incongruencias o errores y lo que es peor, en muchos casos se tiende a realizar un resumen estandarizando y describiendo los rumbos solamente en los cuatro que son norte, sur, este y oeste, omitiendo sus variaciones.

las medidas que corresponden a un trayecto de varios tramos, en uno solo, que según ellos corresponden a un mismo rumbo, consignándolo así en la escritura.

El problema es que al quedar asentada esta información —que se convierte en un dato legal— no procede otra interpretación, por lo que si se quiere replantear este polígono, es probable que resulte un dibujo diferente al original, y por ende al mostrado físicamente en el campo.

Derivado de todo esto, le quisiera sugerir, estimado lector cómo hacer para detectar estos problemas y qué acción procede en cada caso, por lo que los he subdividido en 4 niveles.

El primer nivel, que sería el más sencillo, está relacionado con la identificación, digamos que al llegar encontramos un terreno abierto y sin señales visibles que lo determinen.

Esta situación es crítica, ya que puede ser que ese no sea el terreno, o esté invadiendo otros ajenos y la puede solucionar el propietario sin mayor complicación, enterrando mojones y levantándole un cerco, ya sea de alambre espigado o pared que defina exactamente sus fronteras. Si alguien se siente perjudicado por esta acción, lo hará saber oportunamente al dueño y será este el encargado de resolver.

El segundo nivel, que requiere del auxilio de terceros, corresponde a faltantes o excedentes en el área o a la incertidumbre de las medidas de sus linderos, y si la magnitud o gravedad lo permite puede solucionarse mediante el levantado de un plano topográfico realizado, firmado y sellado por un ingeniero colegiado que de fe y se responsabilice de la ubicación, medidas, colindantes y área coincidente o no con lo inscrito en el Registro.

El tercer nivel ya es más complejo y requiere del auxilio de profesionales, y es cuando existen fundamentales diferencias entre lo indicado en el Registro y lo encontrado físicamente. Aquí es importante que el propietario realice trámites más profundos involucrando a peritos profesionales y a un notario que de acuerdo a la ley y si es procedente elaborará la escritura pública y la deberá inscribir en el Registro.

Finalmente, está el cuarto nivel, que recomienda no tomar esta finca o esta propiedad en garantía, o que no procede realizar la compra en vista de que presenta muchas incongruencias, así como evidencias fundamentales de la existencia de riesgo físico o riesgo de certeza jurídica.

¿Dudas?

a) impuestos, IVA o 3 por millar, b) notario, c) gastos del Registro, d) pago a gestores, e) etcétera. Además, el hecho de ser propietario de una vivienda obliga a una serie de gastos, que generalmente se producen todos los meses y son ineludibles: a) cuota ordinaria de vecinos, b) seguridad, c) jardinización, d) extracción de basura, e) IUSI, f) otros. También algunos no exigibles, pero prácticamente ineludibles: a) seguros del inmueble, b) electricidad, agua, gas, internet, teléfono; c) averías, renovación de elementos desgastados, mejoras, etc.

Luego, si el inmueble se compra mediante una hipoteca, que es lo más habitual, hay que sumar a los anteriores muchos otros gastos: a) comisión de la hipoteca (estudio, valuaciones, certificaciones, declaraciones juradas, etcétera), b) los intereses de la hipoteca solicitada, c) los gastos de notarios y registro, c) seguros de vida asociados a la hipoteca, d) seguros del inmueble para la concesión de la hipoteca, e) impuestos de actos jurídicos, f) gestores o tramitadores.

Por último, también es habitual incurrir con el paso del tiempo en una serie de gastos como reformas de mayor o menor importancia, cambios en: la decoración, ventanerías, piso, baños y otros, así como sustitución de electrodomésticos y mobiliarios que, por supuesto, deben sumarse a la cifra final.

¿Cuánta gente que ha vendido una vivienda cree usted, estimado lector, que ha ido sumando todos estos gastos desde el día que la compró? Creo que nadie o muy pocos. Y en los casos en que no se ha llevado la cuenta de estos gastos, ¿qué cree que es lo más habitual; estimarlos correctamente, o directamente ignorarlos?

En muchas ocasiones, la suma de todos estos gastos supera el importe de la compra inicial de la vivienda. Si pasan décadas, todos estos gastos sumados pueden incluso suponer varias veces lo que se pagó en su día por la vivienda. Es evidente que su influencia en la rentabilidad final es más que decisiva, y aun en la gran mayoría de los casos se ignoran totalmente, y se hacen las cuentas, como si no existieran.

Otro asunto es la tasa de interés y el plazo pactados si la compra se hizo mediante un préstamo hipotecario.

Tasa de interés

En el caso de diferentes tasas, supongamos un préstamo de Q250 mil pagaderos en 20 años a una tasa anual del 12 por ciento o del 15 por ciento. Para el 12 por ciento, tendremos una cuota mensual de Q2 mil 800 y al finalizar habremos pagado casi Q670 mil. Ahora, al 15 por ciento anual, tendremos una cuota mensual de Q3 mil 300 y al finalizar el período habremos pagado casi Q800 mil, o sea ¡Q130 mil más!

Plazo

Veamos ahora con respecto a plazos diferentes del mismo préstamo a una tasa anual del 12 por ciento con posibilidades de pagarlo en 15 o 20 años. Para 15 años la mensualidad será de Q3 mil 58. Para 20 años será de Q2 mil 789; sin embargo, en el primer caso, al finalizar el período habremos pagado en total Q550 mil y en el segundo caso, Q670 mil, o sea ¡Q120 mil más!

Recuérdese, estimado lector, que el negocio de los bienes inmuebles se resume en: comprar, retener, informarse y vender.

Es probable que algunas veces solamente veamos cuánto nos costó originalmente, cómo fue el financiamiento y en cuánto la estamos vendiendo ahora que han pasado muchos años. Es probable que percibamos que le estamos ganando, pero es conveniente que apliquemos el término “informarnos” para que sepamos exactamente si el negocio fue bueno o no.

El 13 de febrero iniciamos el curso de Valuación de Bienes Inmuebles en el Colegio de Ingenieros, interesados llamar al 2218-2600, con Danilo.

¿Dudas?