Y aquí es precisamente donde entra en juego el análisis de los diferentes valores que los tasadores de bienes hacen para formular una valuación.
Primero ¿quién es mi cliente? La entidad financiera requiere de una valuación del bien propuesto en garantía que le determine el monto del mismo para estimar hasta dónde puede dar en préstamo un capital, por lo que tiene un empleado capacitado para ello o requiere de un valuador externo.
Ambos cobran por este servicio, que debe cancelar el solicitante. Algunos solicitantes tienden a considerar que como cliente que está pagando por ello, puede exigir o condicionar el servicio, sin embargo, dicho “servicio” no implica un convenio para estafar o timar en complicidad con el valuador.
El valuador no debe perder de vista que sus servicios incluyen evitar en lo posible que el solicitante caiga en la tentación de ceder en pago la garantía y el bien ingrese como activo extraordinario a la entidad. En tal sentido, el cliente del valuador es la entidad financiera.
Derivado de esto y desde el punto de vista valuatorio, propongo un enfoque diferenciado entre el valor “comercial – comercial” y valor “comercial – bancario”.
El valor “comercial-comercial” lo defino como el que se establece entre dos personas, un comprador dispuesto a entregar una cantidad de dinero a cambio de un bien y un vendedor dispuesto a entregar un bien a cambio de una cantidad de dinero.
La reunión de ambos en la oficina de un notario que elabore los documentos de la transacción puede durar algunos minutos, luego se despiden para –probablemente- no verse jamás, el comprador con los documentos de la propiedad ya a su nombre, y el vendedor con el cheque de caja encaminándose a depositarlo al banco.
Este valor del inmueble establecido entre ambos es neto, probablemente alguno de los dos cancelará una comisión a un corredor de bienes raíces, si es que lo hubo y el comprador cancelará los honorarios, impuestos y gastos a donde corresponda.
Ahora bien, el valor “comercial-bancario” no puede ser igual al anterior sino que debe tener otro enfoque ya que dentro del concepto de pacto o contrato de préstamo no hay compra ni venta, es más si no se cumple con lo pactado no es automático el traslado de dominio del bien sino que se debe iniciar un proceso judicial.
El solicitante del préstamo dueño del bien, recibirá una cantidad pero no entregará el mismo, seguirá disfrutándolo. Solamente pagará los intereses pactados y los abonos al capital hasta extinguir la deuda. Cualquier beneficio que obtenga ya sea en rentas, frutos o ganancias, no se las compartirá al banco. Pero cualquier perjuicio, daño o deterioro –depreciación- que sufra el bien y que impacte en su valor irán en desmedro de la garantía que, si es cedida en pago de la deuda, afectará la expectativa del banco de reponer el capital otorgado.
Gastos y compensaciones
Una vez firmados los documentos del contrato del préstamo, no hay un adiós, sino que el banco queda vinculado al bien por el tiempo (meses o años) que dure el mismo y si el bien es cedido en pago, será el banco quien debe calcular y asumir todos los gastos, impuestos, comisiones, reparaciones, renovaciones, compensaciones, etcétera que el bien requiera para ponerlo en las condiciones necesarias para la reventa que le permita reponer el capital cedido.
A esto deben agregarse los montos del lucro cesante que produjo la ausencia del capital desde el momento de la cesión del bien y dejaron de ingresar los intereses correspondientes al negocio financiero.
El valor “comercial-bancario” sustentado y certificado por el valuador debe considerar otros aspectos cuyo enfoque y cálculo es el relacionado con el mercado inmobiliario, tendencias del sector, velocidad de ventas, análisis de oferta y demanda, riesgos físicos y otros que impactarán el valor durante el tiempo que duran los préstamos (5, 10 o 15 años) y que el valuador estimará en descontar o no del valor base.
Conclusión: El valor comercial-comercial es muy diferente al valor comercial-bancario.
¿Dudas?
