También suelen confundirla con la revalorización de los inmuebles, como puede suceder cuando se compra una casa y al cabo de unos años su valor es más alto.
Plusvalía, normalmente, está asociada al valor de la tierra, siendo el incremento de valor que el suelo experimenta a lo largo del proceso de urbanización.
La expresión “plusvalía”, según esta definición, alude específicamente a aumentos de la renta económica del terreno y no a la valorización de la edificación.
Esas plusvalías resultan en general de acciones ajenas al propietario y más notablemente derivan de la actuación pública, sea a través de inversiones en infraestructura o de decisiones de regulación del uso del suelo urbano.
En términos generales, son tres los principales hechos que generan valorización del suelo urbano: 1. Inversiones en obras públicas de infraestructura que derivan en mejoras en la accesibilidad a las parcelas e incrementan la disponibilidad de equipamientos, causando un impacto positivo en el valor del suelo, y que consisten básicamente en soportes físicos como infraestructura vial y pavimentos; redes de agua, luz y desagües; equipamientos de salud, educación y cultura; espacios verdes, e infraestructuras de trasporte, entre otros factores.
2. Inversiones por actores privados. Estas, sumadas a las inversiones y regulaciones estatales, redundan en mejoras en la calidad ambiental y en el estatus del vecindario, entre las cuales pueden citarse: procesos de revitalización urbana; iniciativas de mejoramiento de barrios precarios que realizan los propios vecinos y organizaciones comunitarias a través de la autoconstrucción; producción de nuevos barrios privados en las periferias urbanas, y grandes proyectos urbanos desarrollados en zonas estratégicas sobre predios de una extensión considerable.
3. Decisiones municipales regulatorias sobre su uso. Entre los principales cambios que estas decisiones causan y que valorizan el suelo pueden destacarse el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) a través de: modificación de la zonificación de usos del suelo o permisión de usos más rentables o desalojo de usos no deseables, como por ejemplo, eliminación de industrias de las áreas residenciales, eliminación de comercio de la Avenida Bolívar o de la calzada Raúl Aguilar Batres; alzas en índices de ocupación, índice de construcción en altura o ambos; creación de suelo urbano, de G2 a G3, o de G3 a G4 o el establecimiento de un régimen de usos en determinadas parcelas y distritos de la ciudad, o la prohibición de determinados usos que recae en valores diferenciales del suelo, decisión administrativa que habilita el uso urbano del suelo a través de la incorporación de parcelas rurales a la planta urbana por expansión del perímetro, como por ejemplo, hacer un nuevo aeropuerto en la zona 25, y la autorización de la subdivisión de suelo, entre otros.
Hace unos años participé en un análisis de valores de la tierra que tenía en ese momento el trazo primario o preliminar del anillo metropolitano, que los pagaba una entidad de un país donante. Ellos donarían estudio, proyectos, planos, análisis y demás componentes. Sin embargo, nuestro trabajo consistía en determinar, no el valor de la franja del anillo, sino los valores de la tierra de las propiedades a los lados de la franja. ¿Cuál era el propósito?, ¿qué los motivaba a saber o conocer los valores de las tierras alrededor de lo que podía ser el anillo? Muy simple. Ellos comprarían las mejores franjas en las que podrían desarrollar centros comerciales, condominios, etc.
Ellos sabían que un proyecto de esta magnitud impactaría los valores de la tierra de forma acelerada. De alguna manera, parte de los costos de la inversión, considerada una mejora, se trasladarían al suelo vecino y ellos querían capturarlos. Esto es plusvalía.
Estos temas desarrollaremos en la XV Jornada Valuatoria del Colegio de Ingenieros de Guatemala, hotel Barceló, viernes 12 de agosto, donde también haremos el lanzamiento del libro: “Tratado de Valuación, conozca el valor de la propiedad y no pierda dinero”. Interesados llamar al 23859008 y 23859014.
