Lo que necesita saber para invertir en casas vacacionales

Rodrigo Pinto es un empresario que invierte una buena parte de su tiempo en inspeccionar sus 120 casas (algunas propias y otras alquiladas).

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“Hemos visto que hay muchas casas y personas informales que no dan el mantenimiento adecuado a la vivienda y entonces los huéspedes la pasan muy mal y piensan que todo el sector es igual” indicó a Hablemos de Dinero.

Las casas vacacionales en los últimos 8 a 10 años, han mostrado un despegue sorprendente como negocio. Se trata de un nicho que atrae a los turistas internos, por las comodidades de una casa que se puede disfrutar durante un fin de semana o varios días de la semana.

Tener piscina, cómodos amueblados y estar lejos del bullicio de la ciudad hacen que estas casas de descanso sean atractivas y se conviertan en un mercado en crecimiento, que puede ser aprovechado por nuevos inversionistas, pues el mercado es bastante amplio, según los dueños de estos lugares de descanso.

Un negocio en auge

El descanso de la Semana Santa sirve para que millones de personas abarrotaran los hoteles, balnearios y casas de descanso o vacacionales de los principales sitios turísticos del país.

Esta temporada es, junto con la época de fin de año, de las mejores semanas para los dueños de estos lugares. Según el Inguat, durante las vacaciones de la Semana Mayor, se movilizaron más de 3 millones a los principales destinos turísticos del país.

El potencial para este nicho de mercado es amplio, si tomamos en cuenta que, según el Instituto Guatemalteco de Turismo (Inguat), el número de visitantes no residentes en los centros migratorios alcanzó los 152 mil 878 visitantes extranjeros, es decir, un 33% superior a lo registrado en la Semana Santa del año pasado.

Y para el caso del turismo interno, las cifras son aún más sorprendentes, si tomamos en cuenta que se movilizaron 2.9 millones de personas en la Semana Santa reciente pasada, o un 21% más comparado con 2017.

Antes de invertir

Giovanny Muñoz de Casasvacacionalesguate.com coincide en que “si se quiere dedicar al alquiler vacacional debe dedicar mucho tiempo a planificar su actividad, por tanto, debería ser una persona muy organizada y metódica”.

Por su parte, el consultor inmobiliario independiente Luis de León, explicó que la tasa de retorno para estas casas vacacionales debe ser superior a la del sector financiero. “Por ejemplo, si mi tasa de retorno es del 4%, pero los bonos del Tesoro pagan 6%, es obvio que me conviene cambiar de estrategia”.

La ventaja del financiamiento bancario para estas viviendas de descanso es que puede ser una inversión a largo plazo (20 o 25 años), pero si es posible salir del adeudo antes, será mejor, para poder aumentar la ganancia, sin dejar de lado la plusvalía del lugar.

Son estos empresarios, que ya encontraron un nicho verdaderamente naciente en esta industria del turismo interno y externo, quienes ofrecen los siguientes consejos para invertir en ese sector:

1. Evite la compra emocional: El precio de mercado y el valor de la propiedad son cosas diferentes. El primero es más eficaz pues determina el valor real de la propiedad. En el segundo es lo que uno cree que cuesta la propiedad, por los arreglos o detalles que adicionales que tiene.
2. El precio: El costo de las casas vacacionales lo determina la cercanía del lugar turístico (lago, playa, río, etc.), el número de habitaciones, las comodidades adicionales (piscina, agua, calentador, muebles). Debe investigar bien el precio de las propiedades cercanas para evitar ser sorprendidos con costos más altos.
3. Financiamiento: Los expertos aconsejan recurrir al financiamiento bancario o una hipoteca sobre el inmueble.
4. Verificar condiciones: Que se encuentre en buen estado tanto en la infraestructura (paredes, terraza, electricidad, agua, etc.) y si necesita de reparaciones que pueden hacer difícil la recuperación de la inversión.
5. Conocer los gastos que posee la casa: Agua, electricidad, mantenimiento de la piscina, limpieza, reparaciones de aparatos y muebles. El costo de la cuota de alquiler de la casa debe cubrir parte de estos gastos.
6. Sector: Se debe conocer el área de ubicación, que sea un sector tranquilo y que esté cerca de servicios (supermercado, mercado, tiendas, hospital, etc.). 
7. Plusvalía: Debemos determinar la oportunidad actual de compra, en función del precio y las perspectivas de ingresos futuros para el alquiler. Por ejemplo, si habláramos de Monterrico, el lugar más aceptado por los vacacionistas, debería ser en los primeros 25 km después del puente de Iztapa en dirección a Monterrico.
8. Ubicación geográfica: De acuerdo con datos del Inguat, los cinco destinos más visitados fueron Antigua Guatemala, Región Occidente, Retalhuleu, Esquipulas y Puerto San José y Monterrico. Por lo anterior, estos deberían ser las ubicaciones donde un inversionista debería buscar invertir en propiedades. Otras fuentes aconsejan también Atitlán, San Pedro La Laguna y Panajachel.
9. Registros: Antes de comprar, debe cerciorarse de que la vivienda o terreno que se adquiera tenga todas sus licencias, posesiones o que los documentos que posean estén inscritas ante la OCRET (Oficina de Control de Áreas de Reserva del Estado).
10. Publicidad: En cuanto a la comercialización, una vez publique los anuncios en diferentes plataformas, como redes sociales, páginas web, deberá tener muy clara la política de cancelación, el precio, el método de pago, los modelos de contratos vacacionales, el check-in, el check-out, etc.”.

Cuánto invertir

Tome en cuenta que el rango de inversión dependerá mucho del lugar, las comodidades, los muebles y la cercanía con la atracción turística de la casa vacacional.

En una exploración que se hizo a abril de 2018 en sitios inmobiliarios y de compraventa de bienes, se encontraron las siguientes referencias de precio de mercado en tres zonas donde la afluencia turística es alta en ciertos picos del año:

En Monterrico

• Chalé de lujo: Q4.5 millones (US$610 mil)

Cuatro garajes, seis bodegas, siete habitaciones, tres salas, nueve baños a la orilla del mar

• Chalé en Monterrico: Q700 mil (US$94 mil)

Casa en Monterrico con cuatro habitaciones con 15 camas, sala, comedor, cocina con estufa, refrigerador, tres baños con ducha, una churrasquera, un rancho con piscina, un bar, parqueo para ocho carros, tiene su pozo de agua dulce, y su bomba de gasolina para llenar la piscina, cuenta con bomba para llenar el tinaco, tiene dos pozas sépticas, por lo cual no hay problema con drenajes, mide 969 metros cuadrados. A 100 metros de la playa.

En Antigua

• Terrenos en venta en Antigua Guatemala: Q555 mil (US$75 mil) 

190 m2, a cinco minutos del parque central, áreas verdes, garita y servicios subterráneos.

• Casa en venta: Q5.8 millones (US$795 mil dólares)

Cinco dormitorios, 5.5 baños, residencial exclusivo en la Antigua Guatemala, dos niveles, 395 m2, 1 parqueo.

En Izabal

• Casa en venta en Río Dulce: Q2 millones (US$275 mil)

Tiene entrada por agua y por tierra, está ubicada en Aldea San Felipe de Lara, tiene dos niveles y 240 metros de construcción, un amplio corredor, tanque de agua y bomba eléctrica, amplio parque y muelle. La casa incluye el mobiliario en el precio de la venta. Vista panorámica al Lago de Izabal.

• Casa en venta en Río Dulce: Q4 millones (US$550 mil)

Genera ingresos mensuales por la renta de espacios para embarcaciones en la marina (11 espacios) y la renta de dos búngalos de 44 metros cuadrados cada uno. Tiene espacio para ampliar las instalaciones e incrementar la renta. Cuenta con casa principal, dos habitaciones, sala, cocina, comedor y lavadero. Casa de guardianía. Bodega, taller y piscina.