Y una de las causas es que, durante décadas y hasta los años más recientes, el sistema de financiamiento de vivienda ha atendido únicamente a estos segmentos de la población (un 37% del total), pues los precios promedio de las casas aseguradas por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), pasaron de Q404 mil 321 en 2012 a Q561 mil 132 en 2021 (sin incluir los intereses asociados al financiamiento bancario).
Esto aleja cada vez más la oportunidad de atender a las familias más vulnerables (50.7% de la población) equivalentes a 8.8 millones de habitantes, quienes viven en hacinamiento o en condiciones insalubres (en última instancia, de forma incómoda) pues no cuentan con recursos suficientes.
Sin embargo, ya existe una oferta más competitiva que puede ayudar a resolver en gran medida este problema, pues muchas inmobiliarias decidieron atender a estos segmentos, tras la aprobación de la Ley de Interés Preferencial y la adecuación de reglamentos para la calificación a créditos hipotecarios. Esta es una guía general sobre los pasos a seguir para acceder a una vivienda, bajo condiciones muy favorables:
1. ¿Qué tipo de vivienda queremos o necesitamos?
Lo primero que una persona o familia debe considerar es el tipo de vivienda que quiere. Ya sea casa o apartamento. En todo caso, por lo general, las soluciones habitacionales de tipo popular o clase media están pensadas para núcleos familiares con un promedio de cuatro integrantes y constan de dos a tres dormitorios, cocina, sala y comedor, así como baño y área de lavandería.
Los proyectos de apartamentos, generalmente se ubican en el área metropolitana, pero si se trata de casas, se ubican en los municipios aledaños. Sin embargo, en los últimos años también se han desarrollado apartamentos fuera la capital e incluso, en departamentos en el interior de la República.
2. ¿Dónde deseamos vivir?
El siguiente paso es tener claro dónde se quiere vivir. ¿En la ciudad, el área metropolitana, en los municipios aledaños o en otro departamento?
Eva Campos, directora de la Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Guatemala, comentó que más del 70% de los hogares del área metropolitana no han tenido opciones para acceder a una vivienda en propiedad, por lo que la comuna impulsa los programas de Vivienda Prioritaria y Vivienda Asequible.
En la actualidad, esta dependencia cuenta con una cartera de alrededor de 30 proyectos de desarrollo de Vivienda Prioritaria y Vivienda Asequible a cargo de unas 18 empresas constructoras. Algunos proyectos están en fase de trámite de autorización y construcción, mientras que otros son anteproyectos.
Estos programas forman parte del Plan Municipal de Vivienda, su reglamentación fue aprobada en 2019 y reformada en 2022, por lo que se trata de una normativa para brindar incentivos a los desarrolladores, a efecto de que generen soluciones económicas, pero cumpliendo con todas las normas de seguridad y calidad, pensadas en núcleos familiares de cuatro integrantes y que se ubiquen hasta a 560 metros del paso de transporte público colectivo.
La funcionaria municipal detalló estos proyectos aportarán más de tres mil unidades habitacionales, de las cuales 1 mil 434 son viviendas prioritarias y 1 mil 648 son viviendas asequibles. Los proyectos se ubican en diferentes zonas de la ciudad, como la 1, 2, 3, 6, 7, 11, 12, 17 y 18.
3. ¿Cuánto podemos pagar?
Un tercer paso es determinar la capacidad de pago. Esto implica considerar el enganche (algunas veces esta cuota incluye el monto de reserva requerido por la entidad financiera). Posteriormente, saber cuánto suma la cuota a pagar mensualmente. Para ello, es importante conocer los requisitos de los diferentes programas de apoyo exasistentes, como son los de Vivienda Prioritaria y los de Vivienda Asequible.
Para lograr el objetivo de soluciones económicas, la norma establece incentivos para los desarrolladores, como la reducción de algunas tasas de licencia, autorizar algunos metros cuadrados más de construcción, eliminación de estacionamientos de vehículos u otros que permitan ahorrar costos de construcción.
De acuerdo con el Reglamento Municipal, las Viviendas Prioritarias deben cumplir con algunas regulaciones municipales básicas como:
- Precio máximo de 91 salarios mínimos (para 2023, equivale a aproximadamente Q310 mil 900).
- Tamaño mínimo de 46 metros cuadrados, con 3 dormitorios, sala, comedor, cocina y un baño completo. Si la vivienda es de menor tamaño, baja proporcionalmente su precio.
- Beneficia a familias que no tengan bienes inmuebles y cuya suma de ingresos mensuales del núcleo familiar sea como máximo de hasta 4 salarios mínimos mensuales (para 2022 corresponde aproximadamente a Q13 mil 665).
- Los proyectos deben estar ubicados hasta un máximo de 560 metros de algún sistema de transporte público autorizado por la municipalidad.
- El desarrollador o vendedor del proyecto solicitará a cada comprador la papelería necesaria que demuestre que cumple con los requisitos de ser un núcleo familiar, de sus ingresos y carencia de bienes.
- La alternativa de Vivienda Asequible es para las personas o familias que no puedan o no deseen aplicar para una vivienda prioritaria. Podrán optara esta, personas individuales o núcleos familiares incluso que tengan bienes, pero no aplicarán a la Ley de Interés Preferencial.
Las viviendas asequibles pueden estar ubicadas en el mismo proyecto donde se construyen viviendas prioritarias o en otro proyecto. Las casas o apartamentos asequibles tienen las mismas características en cuanto a tamaño que las primeras. Las principales diferencias con relación a las Viviendas Prioritarias es que casi siempre tienen acabados más finos y su ubicación varía dentro de los proyectos.
La diferencia de precios entre una vivienda prioritaria y asequible ronda entre 15% y 20%. Asimismo, en términos generales, el costo de las viviendas de la cartera municipal está entre 30% y 40% de por debajo del valor de las casas en el mercado.
4. ¿Hay opciones de financiamiento?
En mayo de 2022 cobró vigencia la Ley de Interés Preferencial para Facilitar el Acceso a la Vivienda Social, Decreto 27-2022 (LIP), con el objetivo de promover el acceso a primera vivienda de clase popular y media.
Esa ley permite el acceso a viviendas adecuadas a personas individuales o núcleos familiares que no tienen casa propia, mediante el beneficio de una tasa de interés preferencial de préstamos hipotecarios. Esto se logra a través del subsidio de un porcentaje de la tasa, que el Estado absorbe por medio de una acreditación al Impuesto sobre la Renta (ISR) a favor de las entidades financieras.
Según la LIP, durante los primeros 4 años del crédito, el Estado subsidia el 40% de la tasa de referencia; los siguientes tres años, el apoyo es del 30% de la tasa. La tasa preferencial logra bajar el monto de la cuota mensual, de manera que los beneficiarios tengan una mayor capacidad de pago.
“Los desarrolladores que hasta ahora no estaban en el segmento popular, con esta nueva ley van a comenzar a operar productos, pero creería que eso se va a ver más al final de este año y el siguiente”, dijo Fernando Estrada, director del Departamento de Estadística de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC). “Cabe recordar que el proceso que va desde la negociación de terrenos hasta lograr la licencia de construcción y ejecución de una obra es un ciclo de hasta tres años”, agregó.
De acuerdo con información de diferentes desarrolladores, existen proyectos en fase de construcción y otros en proceso, que pueden aplicar a la LIP. Algunos de estos se ubican en Chinautla, Mixco, Villa Canales, Fraijanes, San José Pinula o Cobán, Alta Verapaz.
Estrada señaló que tras la aprobación de la LIP, los desarrolladores de viviendas han volcado la mirada hacia las principales cabeceras departamentales para generar proyectos habitacionales de clase baja y media. Estos se ubicarían principalmente en las afueras de los cascos urbanos, ya que es donde aún pueden encontrarse terrenos a precios competitivos.
5. ¿Cómo tramito un crédito habitacional?
De acuerdo con información del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), hasta ahora la normativa para solicitar financiamiento bancario de vivienda y con la que están familiarizados los desarrolladores es el Manual de Normas y Procedimientos para el Análisis del Riesgo por el Aseguramiento de Créditos Hipotecarios, Resolución 95-2020, toda vez la unidad habitacional cueste hasta Q700 mil.
Luego está la norma de Solicitudes de Viviendas Prioritarias (MUVIS), COM 10-2019 y sus reformas, que establece los lineamientos que la municipalidad de Guatemala ha establecido para el análisis que aplican para proyectos de vivienda popular. Este reglamento aplica para soluciones habitacionales con un valor no superior al equivalente a 91 salarios mínimos mensuales (unos Q310 mil). Este tipo de vivienda también puede solicitarse bajo las condiciones de la Resolución 95-2020.
Sin embargo, el FHA aprobó el año pasado el Manual de Solicitudes de Programa de Vivienda Social, Resolución 204-2022, que es un complemento a la Ley de Interés Preferencial, ya que flexibiliza las políticas para que las personas puedan calificar a un crédito hipotecario para vivienda. Esta normativa aplica para adquisición de vivienda con un valor máximo equivalente a 170 salarios mínimos, es decir que para 2023serían unos Q581 mil.
Adicionalmente, si la solución habitacional tiene un valor de venta por debajo de Q245 mil, se considera vivienda social y la solicitud de crédito hipotecario puede analizarse bajo los criterios de la Resolución 204-2022.
La Ley de Interés Preferencial establece los siguientes requisitos para optar a sus beneficios:
- Puede acceder a créditos bajo la LIP, cualquier trabajador de una empresa o institución de gobierno y cuyos ingresos familiares sumen por lo menos al equivalente de dos salarios mínimos.
- El valor del inmueble no puede exceder del equivalente a 170 salarios mínimos mensuales vigentes en el año en que se adquiere le vivienda. Para 2023, ese monto sería hasta aproximadamente Q580 mil 700.
- Aplica únicamente para la compra de primera vivienda.
- No haber sido beneficiado anteriormente con un subsidio del Estados para este fin.
- Podrán optar personas que trabajen en la economía informal.
De acuerdo con Campos, si para comprar el apartamento o vivienda una persona o familia requiere un crédito, deberá solicitarlo directamente a una entidad financiera que cuente en su cartera con este tipo de soluciones. La comercialización de proyectos es un proceso ajeno a la municipalidad.
La otra opción es acercarse al FHA, para conocer su cartera de proyectos elegibles o visitar su sitio web www.casanuevafha.com.gt.
También existen diferentes iniciativas público-privadas que promueven ferias de vivienda, donde desarrolladores, financieras y entidades de gobierno promueven la oferta existente y en desarrollo.
Soluciones verticales
Un segmento que está cobrando auge son los apartamentos en edificios, principalmente en la zona metropolitana, aunque con mayor desarrollo en las zonas 10, 11, 12, 14 y 15 de la capital.
Manola Flores, vocal de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces (CCBR), dijo que existe un boom en la demanda de apartamentos principalmente para inversionistas que los adquieren para alquilar y los que son destinados a vivienda final, constituyen un menor porcentaje de los desarrollos.
Según Flores, este tipo de apartamento está valorados entre US$80 mil y US$100 mil y ocupan espacios que van de 40 a 60 metros cuadrados. “Estamos haciendo apartamentos más pequeños que antes de la pandemia. El mercado cambió y teníamos que adaptarnos”, indicó.
Los principales clientes de este tipo de solución habitacional son guatemaltecos radicados legalmente en Estados Unidos, que quieren tener un lugar seguro para residir temporalmente cuando vienen al país.
En el caso de las viviendas finales, los principales compradores son personas que hace años prefirieron ir a vivir en las afueras de la ciudad, pero que ahora están volviendo debido a los problemas que provoca el tráfico vehicular, comentó Flores.
