Su importancia radica en que brinda un panorama amplio y claro sobre el comportamiento de un bien y su capacidad para generar utilidades que superen el capital invertido en un periodo determinado.
Por ejemplo, un terreno representa un activo y se busca hacer la mejor inversión sobre ese activo o ese patrimonio, para obtener rentabilidad.
Entonces, algunas veces es mejor esperar y madurarlo un poco y otras, dependerá del objetivo que tenga el propietario; puede ser viable la opción de vender su terreno o esperar el momento correcto y entender el mercado para realizar el desarrollo, explica Oliver Leonowens, director comercial y nuevos negocios de Calidad Inmobiliaria.
Un factor importante es el tiempo, por ejemplo, si una familia desea desarrollar una finca que tienen en Petén, quizás este momento y las condiciones no sean las adecuadas, porque dependerá de lo que demande el mercado. Sin embargo, en 20 años el crecimiento de ese mismo sector podría ser más atractivo.
Entonces, a veces, a las propiedades hay que madurarlas y esperar que cuenten con las vialidades correctas que les permitan cercanía y accesos correctos para desarrollarlas, a menos que sea un desarrollo turístico o que sea un desarrollo de destino, como resorts, campos de golf, entre otros.
Leonowens considera, entonces que el tiempo y el contexto geográfico es importante. El otro factor es que se cuente con el equipo correcto para lograr que una propiedad o terreno alcance su mayor potencial de rentabilidad.
Por lo anterior, es necesario contar con un equipo que posean el conocimiento correcto para apoyar adecuadamente el desarrollo, así como los especialistas que van a ayudar tanto en el plan de negocio, planificación y la ejecución.
También, es importante estar en el ciclo correcto del mercado, porque esto es cíclico, entonces es importante estar en el momento correcto del mercado para desarrollar una propiedad. Amarrado a esto está que exista una demanda para lo que se quiere desarrollar y que no solo sea un presentimiento o una “idea bonita”, sino que exista un mercado. Si no existe una demanda, no existe un desarrollo, enfatiza Leonowens.
La fórmula para hacer más rentables los bienes inmuebles en Guatemala es la siguiente: El tiempo y el contexto geográfico, el equipo correcto, que exista la demanda y el mercado para poder hacer el desarrollo es la fórmula.
Tres factores para saber si el inmueble será rentable, según los especialistas de Vínculo Desarrollo Inmobiliario:
- Selección de inmuebles: La selección previa a la compra de un inmueble es importante ya que con esto se plantea localizar las mejores ofertas inmobiliarias. Entre más comparación entre inmuebles, mejor.
Buscar en plataformas de internet, específicamente en portales inmobiliarios o realizar un rastreo en agencias inmobiliarias son buenas opciones. Comparar inmobiliarios con características similares: habitaciones, baños, electrodomésticos, zonas comunes, superficie.
- Precio real de compra: La clave principal está en saber cuánto se puede rebajar durante la negociación. Para ello se puede recurrir a estudios oficiales como los notariales, esto para averiguar cuál es el precio real con el que se venden los inmuebles que le interesan.
En su mayoría, los profesionales del sector inmobiliario estiman que el porcentaje de rebaja frente al precio inicial está entre el 10% y el 20%.
- La fórmula más práctica: Cuando se sepa el precio por el que se va a comprar la vivienda se debe realizar un cálculo de rentabilidad. Una vivienda debe tener una rentabilidad anual de al menos 5%, menor a esto no merece la pena comprarla.
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Leonowens responde las preguntas más frecuentes en el tema de rentabilidad inmobiliaria:
¿Cómo algunas personas, familias o empresas que poseen activos “subutilizados” pueden tener una guía clara de los pasos a seguir para desarrollar y dinamizar sus activos?
Lo más recomendable es contratar la asesoría de un especialista o a una empresa desarrolladora para elaborar un Business Plan basado en un diagnóstico y análisis, tanto del mercado como del activo subutilizado.
Con un buen plan de negocios correctamente validado según la situación del mercado, se puede llevar a cabo el desarrollo, es decir, este plan debe contener la arquitectura y los números, pero aún más importante, debe estar acompañado de un estudio de mercado que permita construir una guía certera de cómo sacar el mejor provecho de la propiedad.
Lo ideal es ir más allá de una idea que tenga el propietario y familia, es importante saber la vocación de la propiedad y su potencial, eso es lo que hay que encontrar a través de estudios especializados.
¿Considera usted que en Guatemala hay propiedades subutilizadas o bien que no están logrando todo el alcance de rentabilidad?
Sí, hay propiedades subutilizadas, y que tienen potencial de desarrollo en este momento; sin embargo, tal vez las familias no han considerado aún desarrollarlas porque lo ven como un negocio a futuro o desconocen la vocación del terreno y la oportunidad existente.
Por ejemplo, hace unos días tuve reuniones con una familia que tiene una propiedad importante en el interior y me decían: “llevamos años esperando el momento correcto para desarrollarla y creemos que ya es”.
El proceso les ha llevado más de 5 años y consideran que llegó el momento debido a que las viabilidades correctas ya están llegando al sector donde se ubica su propiedad.
Otra situación podría ser que exista algún terreno que pueda llegar a lograr un buen alquiler porque es un terreno en la Roosevelt o en Santa Ana al lado de la carretera y aparentemente nadie hace nada con él. Son esos terrenos que solo dicen “no se vende”, esto es porque probablemente ya está alquilado a una gasolinera o a una plaza comercial.
¿De qué depende el lograr que una propiedad o terreno alcance su mayor potencial de rentabilidad?
En primer lugar, el propietario debe estar consciente del potencial que puede tener la propiedad. En segundo lugar, que pueda asesorarse con expertos que le apoyen y acompañen en todo el proceso desde su planificación hasta la ejecución del proyecto.
¿Cada cuánto tiempo se debe llevar un análisis como este?
Considero que este análisis debe llevarse a cabo cuando la familia o la empresa están listas para comenzar un proceso de toma de decisiones y lograr que un proyecto salga adelante. La toma de decisión en consenso es vital para que todo avance.
