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Ciudades de 15 minutos en Guatemala: Proponen incentivos para desarrollo de complejos
Desarrolladores consideran clave la reducción de parqueos y mejoras en planificación urbana. La municipalidad apuesta por modelos de distritos de oportunidad y estudios técnicos para garantizar servicios básicos.
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Según la Municipalidad de Guatemala, el ciclo para que los proyectos de uso mixto se adapten a los modelos esperados es de unos 15 años. (Foto Prensa Libre: Freepik)
Para fomentar una mayor inversión en los seis territorios estratégicos definidos por la Municipalidad, conocidos como los “distritos de oportunidad”, es necesario contar con incentivos como la reducción en los requerimientos de parqueos, una mejor planificación urbana, garantía de recursos básicos y mayor certeza jurídica, según Fernando Marroquín, vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (Adig).
La Municipalidad ha identificado seis territorios estratégicos para implementar el modelo de “ciudades de 15 minutos”. Estos son: en el norte, los distritos Vía Norte y Nuseis; en el centro, los distritos Central y Tívoli; y en el sur, Siete11 y Víadoce. Además, se estableció un último distrito denominado Gran Distrito Verde.
Según Marroquín, a pesar de la promoción institucional hacia estos distritos de oportunidad, no se han observado incentivos que realmente motiven a los desarrolladores.
Silvia García, gerente de Planificación de la Municipalidad de Guatemala, prevé que, en un periodo de 15 a 20 años, los proyectos inmobiliarios se adapten a los modelos esperados.
Ajuste en normas de parqueos
Fernando Marroquín destaca que las grandes ciudades logran combinar vivienda con comercio, lo cual potencia los usos mixtos. Un incentivo que podría fortalecer la inversión, según Marroquín, es eliminar el requisito de parqueos para comercio dentro de un edificio de uso mixto: “Lo que sucede es que, en un primer nivel de una zona altamente densificada, se ven locales comerciales. El problema para el desarrollador es que necesita cumplir con los parqueos exigidos por cada comercio, y eso se vuelve no rentable”.
Otro punto que señala Marroquín es la eliminación de parqueos para automóviles y la incorporación de más espacios para motocicletas. Según afirma, inicialmente este incentivo estaba condicionado a apartamentos con un precio de venta máximo. No obstante, asegura que esa medida no hacía rentable el proyecto.
Como último incentivo, Marroquín expone que, si se construyen parqueos a nivel de calle hacia arriba, estos se restan de la capacidad de construcción. Para evitar esa limitación, sugiere que no se descuente dicha capacidad en el caso de parqueos construidos a nivel de calle.
En cuanto a los incentivos relacionados con parqueos, Silvia García, gerente de Planificación de la Municipalidad de Guatemala, asegura que los edificios pueden reducir los espacios de estacionamiento, siempre que se invierta en movilidad sostenible. Esto, explica, incluye ciclovías, rutas peatonales o aportes al transporte público: “Cada edificio puede hacer menos parqueos y, a cambio, invertir en otros modos de transporte”.
García agrega que, debido al modelo de ciudad compacta de los distritos de oportunidad, los desplazamientos a pie o en bicicleta son factibles.
Mejor planificación y ordenamiento
Fernando Marroquín señala que otro factor por el cual los desarrolladores podrían no sentirse atraídos a invertir en estos sectores es la falta de planificación urbana.
“El planificador urbano suele incentivar en función del interés que pueda tener una persona en vivir en el sector”, destaca Marroquín, quien añade que no existe un plan urbano bien estructurado que atraiga al desarrollador.
Por su parte, Silvia García, gerente de Planificación de la Municipalidad de Guatemala, afirma que, para estos proyectos de desarrollo urbanístico, se está elaborando un ordenamiento territorial propio, con el fin de brindar certeza a la inversión privada a largo plazo. Este ordenamiento, explica, incluye parámetros similares a los del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), pero determina las áreas de servicio público y las aportaciones que dichos proyectos deben hacer a la ciudad.
García añade que, en el futuro, se buscará implementar planes locales de ordenamiento territorial.
Asegurar recursos básicos
Otro aspecto que Fernando Marroquín considera necesario es garantizar el acceso a recursos básicos como el agua. En este sentido, destaca tanto el abastecimiento de agua potable como el desfogue de aguas servidas. Aunque en este último punto se han desarrollado soluciones para ampliar la red, señala que en el caso del agua potable la Municipalidad ha impulsado más proyectos para mejorar su suministro.
“Sin embargo, lo que hoy se trabaja en términos de desarrollo es, prácticamente, que cada proyecto cuente con un pozo propio”, argumenta Marroquín.
Desde esta perspectiva, Silvia García indica que la Municipalidad de Guatemala está elaborando un estudio denominado “Estudio de Capacidad Máxima”, el cual estará finalizado a principios del próximo año.
Este estudio, explica García, permitirá determinar la densidad de población que puede alcanzar cada uno de los distritos de oportunidad. Con base en ello, se podrá establecer hasta qué punto es posible densificar sin comprometer la prestación de los servicios básicos.
Certeza para solicitud de permisos
Según Fernando Marroquín, lo que un desarrollador necesita para invertir en un sector específico es certeza jurídica y bajo nivel de riesgo para llevar a cabo las gestiones relacionadas con permisos, además de contar con condiciones adecuadas para los costos de construcción.
Afirma que, durante el último año, se han observado casos de licencias ambientales revocadas a causa de la presión de la opinión pública. “Eso generó mucha incertidumbre”, señala Marroquín, quien añade que, aunque el problema se fue resolviendo, quedó un temor en el sector, ya que ahora es necesario, además de cumplir con todos los requisitos, presentar un plan de mitigación social.
Este problema, sostiene Marroquín, podría mitigarse mediante un plan de mitigación ambiental adecuado a las necesidades reales de una ciudad.
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