Estos son los retos de vivir en condominio

Según el libro Proceso de urbanización, segregación social, violencia urbana y “barrios cerrados” en Guatemala (1944-2002), de Mario Bravo Soto, Ceur (2007), la relocalización espacial de grupos urbanos de altos y bajos ingresos da lugar a la conformación de un nuevo patrón de segregación socioespacial de las clases sociales. Este patrón se caracteriza por una mayor concentración territorial de las élites en sectores o complejos residenciales, considerados de lujo y alta plusvalía, en contraste con la de marginados urbanos, manifestada en asentamientos.

Desde su origen, fueron diseñados y construidos con las características de un residencial cerrado, principalmente, destinados a sectores de élite, a causa del aumento de la inseguridad, la violencia urbana, la progresiva desaparición en la ciudad del sentimiento de comunidad o el impulso por parte de los promotores urbanos de una nueva moda residencial de estilo estadounidense, que resulta muy rentable.

Estos complejos habitacionales ofrecen “amenidades”, del anglicismo amenities, como se les conoce en el mercado inmobiliario, que son comodidades o instalaciones comunes, que también son propiedad de los condóminos, como áreas verdes y de juegos, gimnasio, piscina, salón de eventos sociales, centro de negocios —business center— o pasillos, entre otros, que varían según el tipo de proyecto.

Estos lugares son muy seguros, una de las principales razones para su adquisición. Según el Compendio estadístico 2020: Indicadores de Seguridad Ciudadana y Acciones Policiales, del Ministerio de Gobernación (2021), Guatemala enfrentó una tasa de homicidios de 15.3 por cada cien mil habitantes en el 2020 —57.3% de los cuales se concentran en 25 municipios, ocho de los cuales pertenecen al departamento de Guatemala—, una de las más altas de Latinoamérica. La incidencia delictiva total por cada cien mil habitantes fue de 95.6, y de robos, de 43.2.

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Aunque se venden como espacios seguros, refiere Íngrid Flores en su tesis de magistratura en Ciencias Políticas y Sociales La cuestión urbana en la ciudad de Guatemala: los complejos residenciales cerrados (2012), en realidad, minimizan el riesgo de ser víctima de hechos criminales dentro de los muros. Hay muchos casos de narcotraficantes, secuestradores y personas relacionadas con el crimen organizado que residen en estos lugares.

Entre sus características está que son habitados por personas de altos ingresos; el valor de la propiedad tiende a ser y permanecer bastante alto respecto de otros; la mayoría de los complejos están situados en áreas suburbanas, donde hay aún tierra disponible para erigir este tipo de proyectos habitacionales; se localizan cerca de vías rápidas de circulación para facilitar el desplazamiento hacia áreas selectas de la ciudad; los lotes de diseño horizontal son amplios y cuanto más segura y cerrada es la propiedad, más alto es el estatus de la familia que lo habita.

Carlos García, vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala, refiere que estas residencias tienen un valor promedio de Q1 millón, dependiendo su ubicación, área y beneficios.

Las reglamentaciones particulares que surgen de acciones de las asociaciones de propietarios o residentes inauguran un nuevo estilo de gobernabilidad y nuevas formas de control de la vida cotidiana, provenientes no del gobierno central o municipal, sino de los individuos, añade Bravo.

Flores refiere que los gated communities son un modelo residencial que se originó en Estados Unidos, en la década de 1960, que consisten en espacios residenciales cerrados o aislados que se autogobiernan, incluyendo las calles, parques, espacios de ocio, la gestión de servicios e instalaciones, y estableciendo normas propias de convivencia.

En la mayoría de los casos, el acceso y locomoción están controlados por muros, guardias privados y sistemas de seguridad. Son espacios autónomos, independientes de su entorno, distantes del centro de la ciudad, pero tienen limitaciones para cambio de ambientes y fachada de residencias. Dentro de este concepto también se agrupan comunidades que no son privadas, como el caso de apropiación de espacio público para el uso exclusivo de vecinos, añade.

Uno de los atributos de estos lugares es la posibilidad de vivir en una comunidad que se promueve en estos complejos, que consiste en el uso de comodidades y servicios que son comunes pero no siempre se promueve una identidad colectiva.

“Se impulsa la apropiación del espacio, pero no por vínculos afectivos, sino por derechos de propiedad que otorga la compra de la propiedad”, dice Flores.

García indica que la asociación de propietarios contribuye al mejoramiento y sostenimiento del bien común, y que en los edificios adquiere mayor obligatoriedad.

Conflictos

Luis Linares, investigador de Asíes, indica que los problemas que pueden surgir en estos complejos es no respetar el reglamento que aceptan tanto propietarios como inquilinos, al usar la casa para fines distintos a los que está destinada, como oficinas o comercios.

También, en algunos casos, los desarrolladores inmobiliarios incumplen ofrecimientos que hacen a los adquirientes, como deficiencia de áreas comunes o servicio de agua potable todo el día. “Casi todas las lotificaciones dependen de un pozo del que extraen el vital líquido de mantos subterráneos, que cada vez más se reducen cuando dejan de ser alimentados con la infiltración de agua pluvial, debido al concreto que cubre la superficie”, explica Linares.

En estos lugares se establecen normas que se deciden en asambleas de vecinos, y que se van perfeccionando con el tiempo, de las cuales depende la responsabilidad y calidad de vida de todos los residentes.

Pedro Ramírez, presidente de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala, refiere que al ser los condóminos dueños de calles y aceras, están sujetos a regulaciones del complejo y pagar mantenimiento de estas. Así mismo, los propietarios aceptan reglas para hacer uso de áreas comunes como pasillos, vestíbulo y “amenidades”, en el caso de edificios. Según el Reglamento de Construcción de Edificaciones en Áreas Residenciales COM 012, estas deberán contar, de manera obligatoria, al menos, con un área para esparcimiento y recreación.

“Los dueños antes de comprar están obligados a respetar el reglamento de convivencia”, añade Ramírez, “pero hay vecinos que son prepotentes y no lo hacen”. “Al comprar el inmueble, se asume la obligatoriedad de cumplir las normas de un lugar que lleva un orden, a fin de que se mantenga o aumente su plusvalía”, dice García. Usualmente, si no se cumple, se busca la mediación para llamar la atención del vecino a través de medidas conciliatorias. De no acatarse este llamado al orden, se imponen sanciones con multas que oscilan entre Q500 y Q10 mil.

En caso de la que la residencia se alquile, el inquilino también debe aceptar y respetar el reglamento de convivencia. Si no lo hace, se le envían cartas de amonestación —el número de estas dependerá de cada complejo—, y si es reincidente, se le impone multa. Hay condominios que también piden a visitantes o trabajadores que respeten el reglamento, haciendo responsables a los dueños de la conducta de los ocupantes.

“Hay juntas directivas de condominios que entrevistan a quienes desean alquilar o comprar un inmueble para asegurarse de que su perfil sea el adecuado para ser residente”, señala Víctor Cohen, arquitecto mayor de la ciudad, quien afirma que el desarrollador original no se inmiscuye en este tema.

El inquilino que incumpla reiteradamente las normas de convivencia podrá ser declarado persona non grata por los residentes y solicitarle su desalojo.

“Al final de cuentas, las sanciones van ligadas a la propiedad, no a las personas. En caso de que el inquilino no respete el reglamento, se le notifica al propietario para que genere sus medidas de acción para hacer que su inquilino cumpla con las obligaciones que firmó y aceptó. La propiedad es mía, pero eso no quiere decir que irrespeto a la comunidad a la que pertenezco al imponer mis derechos por encima de los demás”, dice García.

Los administradores se encargan del buen funcionamiento del lugar, mejorar sus condiciones y hacer cumplir las normas.

En la cuota de mantenimiento que deben pagar los condóminos cada mes, se incluye el pago a agentes de seguridad y personal de mantenimiento, extracción de basura, mantenimiento de calles y áreas verdes, servicio de agua potable, proporción del IUSI de áreas comunes y seguro, indica Cohen. Si el propietario no cumple con este pago, se le comienza a cobrar intereses.

Experiencias

“Los problemas comunes que hemos tenido se deben a un restaurante que hay en la azotea del edificio, pues hay clientes ebrios que usan los elevadores al bajar desde el lugar. También, un área del sótano que se arrienda al Congreso ha traído problemas. Tanto esta área como la del restaurante nos las ofrecieron como áreas comunes, pero no es así, por lo que estamos accionando por todos los medios para que nos devuelvan lo que es nuestro”, dice Diego Tobar, secretario de la junta directiva de vecinos del edificio Centro Vivo, zona 1, quien lamenta que hay residentes que no se involucran en la búsqueda de soluciones a problemas.

Ana de Ramos, residente del condominio Mirador, en San Cristóbal, Mixco, de 90 casas, afirma que los principales conflictos se originan por las mascotas que deambulan sin supervisión de propietarios, quienes ya comenzaron a ser multados. También, por carros abandonados en parqueos de visitas. “A mi me molesta que no se obliga a vecinos a seguir medidas de bioseguridad, por la pandemia, pues andan sin mascarilla, especialmente en área de juegos de niños y no los sancionan”, señala De Ramos, quien destaca la labor efectiva de la asociación.

Stefany Álvarez, administradora del condominio Peñón de San Ángel, zona 2 capitalina, de 178 casas, señala que a los residentes se les hace ver el buen uso de los bienes comunes y se promueve la tolerancia y el respeto hacia los demás. Tanto ella como la junta directiva tienen derecho de hacer valer las reglas y tomar cartas en el asunto, de ser necesario. “Los problemas más comunes son la música y reparaciones de residencias a alto volumen, y mascotas que andan sin correa y sin supervisión del propietario y que ensucian. Quienes no acatan las reglas, después de tres llamadas de atención, se sancionan con multas”, dice. “Si no las pagan, recurrimos al bloqueo de su tarjeta de ingreso, y deben entrar por el acceso de visitantes”, añade Álvarez.

Lucy Pineda, residente de este condominio, indica que el problema más frecuente es generado por familias con varios vehículos, pues los estacionan en calles con línea roja o en parqueos de visitas. Así mismo, hay quienes dejan a sus perros a la intemperie que aullan y ladran todo el día y les es indiferente. También, cuando en las asambleas se solicita cuota extraordinaria para realizar algún trabajo de beneficio común, hay vecinos que se oponen, especialmente quienes no pagan, incluso, mantenimiento. “Quieren todo bonito pero no quieren pagar”, añade.

Apoyo municipal

García refiere que cada condominio pertenece a una jurisdicción municipal, y aunque es un área privada, las autoridades ediles están abiertas a atender consultas y necesidades de sus vecinos. Ramírez indica que los condominios pueden abocarse a la municipalidad para que se les apoye, por ejemplo, con la vialidad de ingreso a estos lugares. Así mismo, cualquier cambio de uso de suelo que es aprobado por los vecinos debe ser autorizado por la municipalidad.

Cohen coincide en que cualquier cambio físico que se haga a la fachada, por ejemplo, debe ser aprobado por la mayoría de vecinos y acuerdan que se cobre cuota extraordinaria en asamblea general para su realización, además de que deben contar con el permiso municipal.

Álvarez indica que por diversas razones buscan el apoyo de la municipalidad capitalina o de Chinautla —por su cercanía a este municipio— para solicitarles, por ejemplo, poda de árboles o retiro de vehículos en mal estado dentro del condominio, y que siempre son atendidos.

Colonias cerradas

La colonia Mirador 2, aledaña al Anillo Periférico, fue una de las primeras en instalar túmulos, luego, talanqueras y, finalmente, rejas y garitas de vigilancia para impedir el paso de vehículos por sus calles y, después para resguardar la seguridad de sus habitantes, expone Bravo Soto.

Los barrios cerrados son áreas residenciales circuladas por muros perimetrales y/o barreras y garitas de seguridad, con vigilancia las 24 horas, para garantizar la seguridad de vecinos, dice Bravo. Su aparecimiento conlleva, como característica esencial, la particularización del espacio urbano, anteriormente público, especialmente de las vías vehiculares y accesos peatonales.

Por problemas de inseguridad, indica Ramírez, los vecinos se organizan y empiezan a cerrar las colonias para resguardase, para lo cual, tiene que estar de acuerdo el 80% de ellos para tal objetivo. Se forman Comités Únicos de Barrio (CUB) para apoyar estas gestiones ante la Municipalidad y para establecer cuotas mensuales para pagar seguridad privada, lo cual ha generado conflictos, pues hay residentes que están en desacuerdo con el cierre e interponen amparos en contra de la junta directiva de vecinos al aducir que se les limita la libre locomoción. Como en el caso de condominios, también se establece un reglamento a seguir, que no siempre es acatado, pues las personas adquirieron o construyeron sus casas antes de que se llevara a cabo el cierre del lugar.

“Sin embargo, se ha visto que las residencias de colonias que se han cerrado adquieren un valor más alto que las de las abiertas y los vecinos viven mejor”, enfatiza Ramírez.

Historia

La segregación socioespacial urbana se originó en tiempos coloniales. En el Valle de Guatemala, territorio alrededor de Santiago de Guatemala, formado por nueve valles,  albergaba dos ciudades, tres villas, 58 haciendas y 70 pueblos de indígenas, hacia 1778, según Domingo Juarros; Francisco de Fuentes y Guzmán aseveraba que eran 77, refiere Mario Bravo Soto en su libro.

Al trasladarse la ciudad al Valle de la Ermita o de la Virgen, en 1776, su división administrativa era similar  a la de la antigua capital, pues se dividió en 10 barrios, nombrados de acuerdo al templo religioso de su jurisdicción, y con pueblos de indígenas alrededor.

Los barrios y cantones ya  traían consigo formas de segregación residencial, con orígenes históricos, desde el asentamiento de  la ciudad. Esta segmentación del espacio urbano entre estratos socioeconómicos diferenciados es una de las características de su heterogeneidad, añade.

Durante el período colonial, la tendencia residencial predominante  consistía en reservar el área central   citadina a las élites políticas, económicas y religiosas, cerca de la ubicación privilegiada de los símbolos de poder, en contraste con la segregación de la población indígena y mestiza, que se asentó en barrios marginales.

Casi no hubo modificación con la llegada al poder de los liberales (1871), hasta que se crearon amplios y monumentales espacios, grandes bulevares y calzadas jardinizadas, que determinaron los lugares más deseados y exclusivos para vivir.

El historiador y sociólogo Aníbal Chajón refiere que tras la llegada al poder de Justo Rufino Barrios (1873-1885), este empezó a distribuir terrenos a sus tropas en cantones de la actual zona 3 y  zona 12, a las afueras de la ciudad en ese entonces, con lo cual comienza la ampliación de terrenos separados.

Después de los terremotos de 1917 y 1918, las élites desplazaron sus residencias hacia barrios recién construidos, ubicados cerca de la Avenida Simeón Cañas, zona 2,  y Avenida de la Reforma,  zonas 9 y 10. Chajón indica que la primera colonia residencial fue nombrada 25 de junio,  ubicada en la zona 5, en 1935, durante el gobierno de Jorge Ubico, al estilo de los suburbios de EE. UU.

En 1956, cuando el sector privado edificó los primeros proyectos habitacionales, fue el momento en que oficialmente aparecen las inmobiliarias, las cuales construyeron 59 viviendas en serie en la colonia El Sauce, zona 2, y en 1962, un mil 800, en Jardines de la Asunción, zona 5.

Después del terremoto de 1976, el auge de proyectos habitacionales privados, dirigidos a la clase media y alta, se expandió a municipios de la periferia.

Todas las áreas residenciales céntricas tuvieron, hasta mediados de la década de 1970 y 1980,  la característica de ser abiertas y, en determinados casos, ser lugares de paseo, pero algunas comenzaron a vedar el ingreso peatonal externo, en concordancia con el surgimiento de nuevos núcleos de casas exclusivos.

Debido al incremento de robos que surgió luego del terremoto de 1976, y a los enfrentamiento del conflicto armado así como hechos delictivos se comienzan a cerrar colonias y a aparecer condominios, con juntas de vecinos, dice Chajón.

Bravo Soto señala que la  tendencia a autosegregarse o autoencerrarse, por causa de la violencia,  no es exclusiva de sectores de élite, sino también de sectores de ingresos medios y en condiciones de pobreza, fenómeno posconflicto armado, surgido y acentuado en la década de 1996 al 2006.

Reglamento

• Algunas normas comunes estipuladas en la mayoría de condominios:
• Prohibición total de tener mascotas o permitir un peso máximo de estas.
• El dueño se hace responsable de suciedad o daños producidos por sus mascotas en áreas comunes.
• Disposición correcta de desechos sólidos.
• Prohibición de ingerir bebidas alcohólicas o fumar en áreas comunes.
• Uso adecuado y en horarios permitidos de salón de usos múltiples, piscina, gimnasio o área infantil. Se cobran daños causados a estas áreas.
• Horarios para escuchar música, con volumen moderado, y evitar protagonizar escándalos, que alteren la paz de residentes.
• Si es edificio, utilización apropiada de elevadores; por ejemplo, horario permitido para subir muebles.
• Respetar los parqueos habilitados para cada uno de los condóminos y no invadir espacios vecinos.
• Pago puntual de cuotas de mantenimiento.